韩国房产移民到底需要满足哪些条件？

想靠买房拿到韩国居留权，核心条件只有一条：在指定区域投资不动产并维持5年。官方文件把这套方案叫“F-2居留→F-5永住”，俗称韩国房产移民。具体细节如下：

• 投资金额：济州岛、仁川松岛、釜山海云台、全罗南道等地，更低门槛5亿韩元（约270万人民币）。
• 房产类型：必须是 *** 公示的“旅游休闲设施”或“休养型度假公寓”，普通住宅不算。
• 持有年限：拿到F-2后需连续持有房产5年，期间可出租但不可出售。
• 居住要求：无硬性居住天数，只需每2年入境一次即可续签。

韩国买房移民多少钱？一张费用清单算给你看

除了房款，还有哪些隐藏成本？我用一张清单拆开：

1. 房款：5亿韩元起步，热门海景公寓普遍6~7亿。
2. 购置税：约4.6%（取得税+教育税+农特税），5亿房产一次 *** 2300万韩元。
3. 律师费：市场价300~500万韩元，包含产权调查、合同审核。
4. 中介费：韩国法律规定上限0.4%，5亿房产最多200万韩元。
5. 物业管理费：度假公寓每月每平米约2500韩元，100㎡户型年支出300万韩元。
6. F-2申请费：13万韩元/人，配偶及未成年子女可一同申请。

合计：一次性支出约5.3亿韩元，持有5年再追加1500万韩元左右杂费。

为什么有人选济州岛，有人选仁川松岛？

区域差异直接影响租金回报和未来转手难度：

济州岛

• 优势：免签游客多，短租收益高，旺季月租金可达300万韩元。
• 劣势：航班受天气影响大，冬季入住率骤降。

仁川松岛

• 优势：离首尔40分钟地铁，外企员工长租需求稳定，空置率低于10%。
• 劣势：海景资源一般，房价涨幅慢。

釜山海云台

• 优势：韩国本土度假首选地，二手市场活跃。
• 劣势：5亿预算只能买小户型，竞争激烈。

常见疑问：买房就能拿韩国护照吗？

不能。房产移民只能先拿F-2居留签证，5年后转F-5永住权，再住满5年且通过韩语考试才能申请入籍。换句话说，最快10年才能拿护照。

办理流程分几步？时间线给你画好了

风险点：哪些坑最容易踩？

1. 买到非指定房产：曾有客户误购济州岛普通住宅，无法申请签证，只能退房损失定金。
2. 开发商烂尾：选择已完工项目或 *** 背书的大型开发商。
3. 汇率波动：韩元对人民币五年内贬值更高达20%，建议分批换汇。
4. 出租纠纷：短租需申请“观光住宿业”执照，否则罚款500万韩元起。

真实案例：一家三口如何花5.5亿韩元搞定移民

背景：深圳夫妇带8岁女儿，2021年10月签约济州岛某海景公寓。
支出明细：
- 房款：5亿韩元
- 税费+律师+中介：2600万韩元
- 软装家电：400万韩元
- 总成本：5.3亿韩元（约285万人民币）
收益：
- 2022~2023年短租收入：月均220万韩元，扣除物业费和平台抽成，年净收益约1800万韩元（约10万人民币）。
- 2024年评估价上涨8%，若出售可套现4000万韩元溢价。

未来政策会变吗？官方信号解读

韩国法务部2023年12月发布《投资移民制度改善方案》征求意见稿，拟将房产投资门槛从5亿韩元上调至7亿韩元，且要求每年居住满183天。虽然正式文件尚未落地，但窗口期可能只剩1~2年。