奥地利真的允许“买房送身份”吗？

奥地利官方从未推出过“购房直接换永居”或“购房直接换护照”项目。所谓“奥地利购房移民”实质上是：
1. 通过成立公司或自雇形式获得居留许可；
2. 在本地购置房产作为商业或自住用途，提高申请可信度；
3. 满足移民法对资金、语言、居住时间等要求后，再申请永居或入籍。
因此，任何宣称“50万欧元买房即可拿奥地利护照”的广告，都需格外警惕。 ---

奥地利购房移民条件：官方到底查什么？

1. 居留类型：红白红卡还是自雇居留？

• 红白红卡（Rot-Weiß-Rot – Karte）：针对高技术人才，需打分达到70分，购房只是辅助材料。
• 自雇关键人才（Self-Employed Key Worker）：适合企业家，需提交商业计划、投资证明、购房合同。
• “非常住居民收入居留”（Residence Permit – Gainful Employment Excepted）：俗称“财务自由签证”，需证明被动收入≥2,500欧元/月，购房可体现安家意愿。

2. 资金门槛：到底准备多少钱？

购房款：维也纳市区公寓均价约5,000–7,000欧元/㎡，郊区3,000–4,500欧元/㎡；
公司注册资本：有限责任公司（GmbH）更低35,000欧元，实缴一半即可；
流动资金证明：主申请人需额外提供40,000欧元以上存款，配偶及子女每人追加10,000欧元；
税费与杂费：购置税3.5%+公证费1.2%+土地注册费1%+中介费3%，合计约8–9%。
举例：在维也纳购买一套100㎡公寓，总预算≈70–75万欧元。

3. 语言与居住要求

• 首次申请德语需达到A1，续签时升至A2；
• 每年需实际居住满183天，否则居留卡不予延期；
• 连续居住5年后可申请永居，第10年可申请入籍。

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奥地利购房移民多少钱：分项拆解

| 项目 | 金额区间 | 备注 | |---|---|---| | 购房款 | 30–70万欧元 | 取决于城市与面积 | | 税费及公证 | 2.5–6万欧元 | 一次性支出 | | 公司注册 | 1–1.5万欧元 | 含律师、会计 | | 居留申请官方费 | 160欧元/人 | 按人头缴纳 | | 医疗保险 | 200–400欧元/月/人 | 必须购买 | | 生活成本 | 1,500–2,500欧元/月/家庭 | 含房租、餐饮、交通 | 总启动资金：单身申请人至少准备45万欧元，四口之家建议80万欧元以上，才能覆盖购房、公司运营及前两年的生活支出。 ---

常见疑问快问快答

Q1：可以贷款买房吗？

可以，但非欧盟居民首付比例通常≥50%，且需额外提供收入证明、税单、银行流水。贷款审批周期2–3个月，建议先准备全款，获批后再做再融资。

Q2：购房后多久能拿居留卡？

从递交完整材料到拿到居留卡，官方处理时间为8–12周。若补件或面试，可能延长至4–6个月。

Q3：房产可以出租吗？

若申请的是“财务自由签证”，房产可出租，但租金收入不能作为被动收入唯一来源；若通过公司购房，租金需计入公司营收并缴纳企业所得税25%。

Q4：拿到居留后能在德国工作吗？

不能。奥地利居留卡仅限在奥境内居住与经商，前往德国仍需申请德方签证或工作许可。 ---

流程时间线：从看房到拿卡

1. 第1–2个月：锁定城市与房源，完成房产尽调、签订预售合同并支付10%定金；
2. 第2–3个月：注册公司、开设银行账户、准备商业计划书及德语A1证书；
3. 第3–4个月：支付尾款、办理公证、缴纳购置税，完成房产过户；
4. 第4–5个月：向奥地利驻外使领馆递交居留申请，预约面试；
5. 第5–6个月：获批D类签证，入境奥地利，7日内领取居留卡。

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风险提醒：最容易踩的坑

• “包过”承诺：奥地利移民局从未授权任何中介保证获批，拒签率约10–15%；
• 虚假租赁合同：部分申请人伪造租房合同以证明住址，一经查实直接拉黑5年；
• 房产估值虚高：个别开发商联手评估机构抬高价格，导致后期贷款不足或转售困难；
• 忽视税务申报：购房后若未按时申报全球资产，可能触发CRS信息交换，影响续签。

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写在最后：是否值得？

奥地利购房移民并非“短平快”项目，它更像一场5年以上的中长期投资：你需要真金白银、真实居住、真实纳税。若目标是欧盟跳板，可对比希腊、葡萄牙黄金签证；若追求德语区高质量教育、医疗与养老，且资金充裕，奥地利仍是极具吸引力的选择。