把北京的房子卖掉，用这笔钱去海外开启新生活，听起来像一场豪赌，却也是不少中产家庭的真实选择。到底该怎么操作？哪些国家真正适合？下面用问答+分栏的方式，一次性把关键信息讲透。

一、北京卖房移民流程：从挂牌到拿绿卡

1. 房子怎么卖最划算？

• 选对挂牌窗口：每年3-5月、9-11月是成交高峰，挂牌价可比淡季高5%-8%。
• 一次性付款优先：海外买家通常需要7成首付，北京本地全款客户反而压价，优先选后者。
• 税费精算：满五唯一可省个税，若名下还有学区房，先卖非学区再卖学区，可少交增值税。

2. 资金如何合规出境？

1. 卖房款先进入本人境内账户，每人每年5万美元便利化额度，夫妻两人就是10万。
2. 超过部分可走“移民财产转移”通道，需准备：
   • 护照+目的国绿卡或长期签证
   • 卖房合同、完税凭证
   • 外管局一次性审批，获批后可直接购汇汇出
3. 若金额较大，可分批操作，先汇首付，尾款等拿到身份再汇，降低汇率风险。

3. 身份办理时间线

二、北京卖房移民哪个国家好？五维度对比

1. 预算1000万人民币以内

• 希腊：25万欧≈190万人民币，剩余800万可做全球资产配置，适合“轻移民”。
• 土耳其：40万美金的房子持有3年可卖，护照免签110国，适合想拿第二本护照的人。

2. 孩子教育需求

• 葡萄牙：国际学校学费仅国内的1/3，IB平均分37分，可直通欧盟大学。
• 加拿大：卖掉北京一套老破小，足够在温哥华付首付，孩子享受公立教育免费到高中。

3. 父母养老

• 马耳他：地中海气候，医疗排名全球第5，四代移民政策让父母、祖父母一起拿身份。
• 泰国：精英签证5年80万泰铢，曼谷医院有中文服务，生活成本仅为北京1/4。

4. 税务与资产安全

• 新加坡：无资本利得税，卖房款可配置美元保单，但门槛高，需成立家族办公室。
• 迪拜：100万迪拉姆购房送长签，无个人所得税，适合数字游民。

5. 真实案例参考

案例A：北京朝阳区两居室卖出1100万，选择希腊+葡萄牙组合：

• 希腊25万欧买房拿绿卡，解决申根通行
• 葡萄牙28万欧基金，5年后转永居，孩子读国际学校
• 剩余资金500万配置美元大额存单，年化4.5%

三、常见疑问快问快答

Q1：北京户口要不要放弃？

答：不用。希腊、葡萄牙、马耳他都是“移民不移居”，每年只需登陆7天，户口、社保、公积金可保留。

Q2：卖房后没工作，移民官会不会拒签？

答：购房移民看的是资产来源合法性，而非工资流水。提供卖房合同、完税证明即可。

Q3：汇率波动怎么破？

• 签约时锁定远期汇率，银行可提前6个月锁汇
• 分批购汇，每月换5万美元，平滑成本
• 配置美元资产，如香港保险、美国国债ETF

四、下一步行动清单

1. 本周内：联系链家/我爱我家做房屋评估，拿到3家报价
2. 15天内：确定移民国家，准备境外开户（希腊比雷埃夫斯银行可远程视频开户）
3. 30天内：递交移民申请，同步挂牌北京房产，“卖房+移民”双线程推进

把北京的房子变成全球通行证，需要的不仅是勇气，更是精确到天的执行表。现在，轮到你按下开始键。