什么是海外置业投资移民？

海外置业投资移民，是指通过在目标国家购买符合 *** 要求的房产，从而获得该国居留权或公民身份的一种移民方式。它与单纯购房不同，**必须满足该国移民局对金额、区域、持有年限等硬性规定**，并通常伴随背景调查、资金来源证明等流程。

为什么越来越多人选择“买房送身份”？

• 资产全球化配置： 房产具备保值属性，同时锁定外币资产，对冲汇率风险。
• 教育跳板： 拿到居留后，子女可享当地公立教育或华侨生联考资格。
• 出行便利： 部分国家护照免签申根、英国、日韩等170+地区。
• 税务优化： 无全球征税、遗产税低，利于家族财富传承。

主流国家最新政策对比

希腊：25万欧“末班车”倒计时

2024年8月31日起，雅典等核心区域将涨价至80万欧。目前仍可用25万欧购买任意地段住宅，一家三代拿永居，无居住要求，房产可出租。

葡萄牙：关停住宅类，基金成新宠

2023年10月已停止里斯本、波尔图住宅购房移民，但50万欧基金投资通道仍开放，持有5年可转护照，平均年化收益4%-7%。

土耳其：40万美金的“护照快车道”

购买40万美金以上房产并持有3年，即可一步到位拿护照，无需语言、无居住，可携带配偶及18岁以下子女。

美国EB-5：乡村项目无排期

投资80万美金到乡村或高失业率TEA项目，创造10个就业，最快2年获临时绿卡，5年后返还本金。

办理流程拆解：从看房到拿卡只需6步

1. 资格评估： 律师审核资金来源、无犯罪记录、健康状况。
2. 选房尽调： 核查房产产权、抵押、税费，确保符合移民法案。
3. 开立账户： 在目标国银行开设个人账户，完成反洗钱KYC。
4. 支付房款： 通过国际汇款至监管账户，取得购房合同及地契。
5. 递交移民： 向移民局提交申请，录指纹，等待批复（周期2-8个月不等）。
6. 领取身份： 获批后登陆领取居留卡或护照，同步办理税号、医保。

常见疑问Q&A

Q：买房就能100%拿到身份吗？

A：不是。**房产只是敲门砖**，移民局还会审查申请人背景、资金合法性、健康保险等。若房产估值被质疑或资金来源解释不清，仍可能被拒。

Q：房产可以卖吗？

A：希腊、土耳其需持有3-5年，葡萄牙基金需5年，期间出售会导致身份失效。但**满年限后可自由出售**，不影响已获得的永居或护照。

Q：需要亲自登陆几次？

A：希腊、土耳其仅需登陆一次录指纹；葡萄牙之一年住7天，后续每两年住14天；美国EB-5需每半年入境一次维持绿卡。

避坑指南：3个90%申请人会忽略的细节

1. 汇率与交易时间点

房款以外币计价，签约到打款间隔1-3个月，**汇率波动可能吃掉5%-10%预算**。建议提前锁定远期汇率或分批购汇。

2. 隐性持有成本

除购房款外，还需预留：
• 交易税：希腊3.09%，土耳其4%
• 年度房产税：美国1%-3%，葡萄牙0.3%-0.8%
• 物业费：高端公寓每年可达房价的0.5%-1%

3. 退出机制

提前确认房产流动性，**优先选择人口净流入城市核心区**，避免偏远旅游地产。土耳其伊斯坦布尔核心区二手房平均成交周期45天，而爱琴海度假屋可能挂盘2年无人问津。

2024年窗口期预测

欧盟委员会持续施压成员国收紧黄金签证，预计2025年前希腊、西班牙将再度涨价或关停。土耳其因里拉贬值，40万美金门槛已实质降低，**2024年下半年可能上调至60万美金**。美国EB-5乡村项目无排期名额有限，按当前递件速度，**2024年底或出现隐形排期**。

对于预算充足的家庭，**建议同时启动两套方案**：希腊25万欧永居做欧盟跳板，土耳其40万美金护照做备用身份，分散政策风险。