国外买房移民到底是什么？

国外买房移民，官方叫“投资居留”或“黄金签证”，核心逻辑是：在当地购买一定金额的房产， *** 给你居留权或永久居留权。它不是传统意义上的“护照移民”，而是先拿居留卡，满足居住、语言、纳税等要求后再升级身份。

为什么越来越多人选择买房移民？

• 资产保值：把人民币换成核心城市的不动产，对冲汇率风险。
• 教育跳板：孩子可在当地就读公立或国际学校，后续转欧盟、美加更顺滑。
• 自由通行：拿到居留卡后，可免签畅游申根、东盟或加勒比。
• 税务优化：部分国家无全球征税，适合高净值人群做身份隔离。

买房移民的门槛到底多高？

不同国家差异巨大，我把主流项目拆成三档：

1. 25–50万欧元档：希腊、葡萄牙、西班牙

希腊：25万欧起，欧洲更低门槛，可一家三代拿永居，但房产与身份绑定，出售即失效。

葡萄牙：28/35/50万欧三档，热门城市已涨至50万欧，5年后可转护照，每年住7天即可。

西班牙：50万欧起，房产可出租，转永居需住满4年2个月，转护照需住满10年。

2. 10–30万美元档：土耳其、巴拿马、泰国精英签

土耳其：40万美元房产，3年后可出售，护照免签110国，但无居住要求。

巴拿马：30万美元购房，最快30天拿PR，美元资产，无全球税。

泰国：不是买房送身份，而是“精英签”搭配购房，60万泰铢起，5–20年长期居留。

3. 100万人民币以内档：马来西亚第二家园、菲律宾SRRV

马来西亚：定存100万马币，可购房，10年签，可带父母。

菲律宾：35岁以上存2万美元，可购房，永久居留，但房产不能卖。

哪个国家最划算？

自问：预算有限、想一步到位拿欧洲身份，选哪里？
自答：希腊25万欧元项目，总价低、无居住要求、可收租，适合纯投资。

自问：想最快入籍、通行全球，选哪里？
自答：土耳其40万美元护照，3年可卖房产，护照免签日本、新加坡，适合护照派。

自问：想让孩子读国际学校，未来跳板英美？
自答：葡萄牙35万欧元翻新项目，5年后转欧盟护照，含金量更高。

容易被忽视的隐藏成本

1. 交易税费：希腊一次性约10%，葡萄牙6–8%，土耳其3–4%。
2. 持有成本：物业费、市政税、所得税，每年1–2%。
3. 身份维护费：希腊永居卡续签每5年500欧/人，葡萄牙制卡费5325欧/人。
4. 汇率波动：里拉、泰铢贬值快，需做远期锁汇。

买房移民的完整流程

Step1 选国家与预算

先锁定预算区间，再对比教育、税务、护照含金量。

Step2 远程选房

通过持牌律师视频看房，查土地注册、抵押、违建记录。

Step3 开立账户+支付定金

希腊、葡萄牙需本人到场开税号，土耳其可授权律师。

Step4 完成过户

律师楼做尽调，公证处过户，3–7个工作日拿地契。

Step5 递交移民申请

准备无罪公证、双认证、保险、银行流水，2–6个月获批。

Step6 登陆打指纹

希腊、葡萄牙需首次登陆录指纹，土耳其护照可邮寄领取。

常见坑点与避坑指南

• 包租骗局：承诺5年8%回报，实为房价溢价20%，务必查周边真实租金。
• 共有产权：土耳其部分项目产权不清晰，需律师出具“无抵押证明”。
• 区域限制：葡萄牙里斯本、波尔图住宅已不能办黄金签，只能买商业或偏远地区。
• 中介加价：希腊部分华人中介加价10%，直接找本地律师楼可省2–3万欧。

2024年政策趋势预测

欧盟委员会已多次呼吁关停黄金签证，葡萄牙2023年10月关停房产选项，希腊2024年9月核心区域涨价至80万欧。窗口期正在缩小，建议尽快递交锁定旧政。

土耳其护照可能从40万涨到60万美元，巴拿马或增加居住要求，低成本买房移民时代即将结束。