什么是希腊贷款移民？

希腊贷款移民，指的是申请人通过向希腊银行或合作金融机构申请购房贷款，以较低自有资金撬动25万欧元以上的房产，进而全家获得希腊黄金签证的一种投资方式。它与一次性全款购房的更大区别在于：首付比例低、现金流压力小、杠杆放大收益。

希腊贷款移民条件：银行到底看什么？

1. 主申请人资格

• 年满18周岁，非欧盟公民；
• 无犯罪记录，提供近五年居住国无刑证明；
• 在希腊税号（AFM）与本地银行账户已开立。

2. 资产与收入要求

银行审核的核心是“还款能力”，而非国籍。通常需要：

1. 主申请人或配偶名下全球资产≥50万欧元（含存款、理财、房产、股票等）；
2. 过去连续两年的税单或审计报告，显示家庭年收入≥4万欧元；
3. 若资产在中国，需提供中英文公证+双认证，希腊律师楼再做翻译。

3. 房产与首付比例

希腊银行对黄金签证房产的评估值往往低于合同价5%—10%，因此：

• 评估价≥25万欧元即可满足移民门槛；
• 贷款成数更高70%，意味着首付30%，但实际操作中40%—50%更易获批。

希腊贷款移民流程：从选房到拿卡只需七步

Step 1 远程选房与律师尽调

通过开发商或律师楼线上看房，锁定房源后，律师在3个工作日内完成：

• 房产背景调查（抵押、违建、税务）；
• 出具法律尽调报告，确认可贷款。

Step 2 开立税号与账户

无需登陆，律师可凭POA授权代办：

1. 税务局领取AFM；
2. 希腊四大行之一开设个人账户，存入首期定金1万—2万欧元。

Step 3 递交贷款预审批

银行在10—15个工作日内给出预批准信（Pre-approval），有效期6个月。此时需提交：

• 护照、身份证、户口本公证；
• 收入证明、资产证明；
• 征信报告（中国人民银行版+翻译）。

Step 4 签署购房合同

支付剩余首付后，公证处签署正式合同，律师同步：

1. 在土地局完成过户登记；
2. 将房产抵押给银行，作为贷款担保。

Step 5 银行放款与抵押登记

银行在过户后7—10个工作日放款至卖方账户，律师领取：

• 房产证（Final Title）；
• 抵押登记证明。

Step 6 递交黄金签证申请

全家登陆希腊一次，完成：

1. 移民局线上预约；
2. 录指纹、拍照；
3. 提交 *** 材料（含贷款合同、保险、医疗证明）。

Step 7 获批与续卡

审批周期2—4个月，获批后：

• 首次居留卡有效期5年；
• 只需保持房产+保险，无居住要求；
• 每5年换卡一次，贷款未结清亦可正常续签。

希腊贷款移民常见疑问Q&A

Q1：贷款利率是多少？

2024年主流银行浮动利率Euribor 3M+2.5%—3.5%，折合年化4.2%—5.5%，贷款期限10—20年，可提前还款无罚金。

Q2：人民币收入会被认可吗？

可以，但需满足：

• 提供完税证明；
• 银行流水近6个月，显示工资或分红入账；
• 若为公司股东，需额外提供公司审计报告。

Q3：贷款被拒怎么办？

常见拒贷原因：

1. 收入与资产不匹配；
2. 征信出现逾期记录；
3. 房产评估价低于25万欧元。

解决方案：

• 增加共同借款人（配偶或成年子女）；
• 提高首付至50%以上；
• 换一家对海外收入更友好的银行，如Piraeus Bank。

贷款VS全款：哪种方式更划算？

避坑指南：律师与开发商的隐藏条款

1. 开发商“包租”承诺

部分项目宣称年收益5%，但合同里写的是“预期”而非“保证”。务必让律师把“Guaranteed Rent”写进补充协议，并设定违约赔偿条款。

2. 贷款保险捆绑销售

银行常要求购买人寿险+失业险，保费一次性缴清。可要求：

• 分期支付；
• 或更换第三方保险公司，保费可省20%—30%。

3. 房产评估暗箱操作

若评估价过低，可：

1. 提供周边成交案例给评估师；
2. 申请二次评估，费用约300—500欧元。

未来展望：希腊贷款移民还能火多久？

希腊 *** 已宣布2025年5月1日起，热门区域（雅典南北区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼）投资门槛将提高至80万欧元。但贷款模式仍可锁定旧政，只需在涨价前完成房产过户即可。因此，2024年下半年是窗口期，建议尽早启动尽调与预审批，避免银行额度紧张导致排队。