希腊移民门槛看似低，但真要把身份拿到手，需要把政策、资金、流程、风险四个维度全部吃透。下面用问答+实操清单的方式，把“如何移民希腊”拆成十一个关键节点，照着做基本不会踩坑。

一、希腊移民到底有哪几条路？

官方承认的合法通道只有两条：

• 黄金签证（Golden Visa）：25万欧元起买房，一人申请三代拿永居。
• 经济独立人士签证（FIP）：证明每月有2000欧元以上被动收入，适合不打算买房的远程工作者。

其余诸如“存款移民”“创业移民”在希腊语官网里只是居留许可，并非直接移民通道，别被中介混淆概念。

二、25万欧元买房就能拿永居？

是，但“25万”只是门票，后续还有：

1. 房产交易税约3.09%
2. 律师费1.2%+公证费1%+注册费0.5%
3. 中介费2%
4. 每年0.1%-1%房产税

实际落地成本≈28.5万欧元，预算一定要留足。

三、哪些房产不能选？

希腊移民局对房产性质有硬杠：

• 必须完成建筑许可，期房需封顶后才能递交申请
• 不能是农业用地、文物建筑、共有产权不明的房产
• 如果买酒店式公寓，必须签10年以上包租协议且一次性付清房款

建议优先雅典南郊、比港、克里特岛的二手精装公寓，出租回报4%-5%，转手流动性高。

四、资金来源怎么解释？

希腊银行反洗钱近年趋严，需要：

1. 房款必须从主申请人海外同名账户汇入希腊
2. 提供近6个月银行流水，显示资金已“躺”在账户里
3. 如房款来自卖房，需做房产评估报告+公证出售合同

任何大额现金、第三方代付都会被拒。

五、申请流程时间线

全程最快3个月，慢则半年，取决于移民局档期。

六、一家三代都能带？

可以，但子女年龄≤21岁，父母无需经济依附证明。若子女超龄，可：

• 把房产过户给子女，让其做主申请人
• 子女24岁前在希腊就读，可续签至26岁

七、居住要求真的为零？

黄金签证确实无移民监，但：

• 每五年换卡时需入境一次
• 想入籍必须住满7年且通过希腊语A2考试

如果计划未来拿欧盟护照，建议每年至少住183天。

八、FIP签证适合哪些人？

不想买房、有稳定被动收入（房租、股息、退休金）的申请人：

1. 主申请人每月2000欧，配偶+20%，每孩+15%
2. 资金需存在希腊银行账户，冻结一年
3. 首次给2年居留，续签3+3，住满7年可转永居

优势是成本低，劣势是不能工作、不能带父母。

九、希腊移民的隐藏风险

• 房产溢价：旅游区新房比本地人入手价高20%-30%，务必做比价
• 包租陷阱：承诺5%-7%回报的酒店公寓，后期管理公司跑路案例频发
• 税务居民：一年住满183天即成为希腊税务居民，全球收入需申报

解决方案：找持牌律师做尽调，签包租协议时加入银行履约保函。

十、如何低成本维持身份？

永居卡每五年换一次，花费如下：

• 主申请人：2000欧
• 附属申请人：150欧/人
• 医疗保险：约220欧/人/年

如果房产出租，租金足够覆盖持有成本。

十一、2024年政策会变吗？

希腊财政部已提交草案：

• 雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯购房门槛将从25万欧涨到50万欧
• 过渡期：已付10%定金并签署预售合同的申请人仍按旧政执行

窗口期预计2024年4月30日关闭，建议尽快递交。

十二、DIY还是找中介？

自己跑流程可省1.5万-2万欧中介费，但需解决：

• 希腊语文件翻译、公证
• 预约移民局、录指纹
• 后续报税、保险、换卡

如果人不在欧洲，建议选希腊本地持牌律师+国内顾问的组合模式，费用透明且可控。