西班牙买房移民到底门槛有多高？

官方名称叫“黄金签证”，核心要求只有一句话：在西班牙境内购买净值≥50万欧元的无抵押房产。这50万欧元可以是住宅、商铺、写字楼，甚至车库组合，但必须是一套或多套合计，不能贷款抵扣。

50万欧元之外，还有哪些隐藏花费？

• 交易税费：新房约10% IVA，二手房6%–10% *** 税，按自治区浮动。
• 律师费：1%–1.5%，含尽职调查、合同审核、公证陪同。
• 公证+注册：约0.5%–1%，一次性缴清。
• 年度持有成本：IBI市政税0.4%–1.1%，物业费每月50–200欧元。

粗略估算：55万欧元预算才能安全落地。

申请流程分几步？

1. 国内选房或赴西看房，签定金合同（6,000–10,000欧元）。
2. 开设西班牙银行账户，办理NIE税号。
3. 公证处签署正式购房合同，支付尾款。
4. 拿到房产注册证明后，在线提交黄金签证申请。
5. 20个工作日内获批一年期签证，登陆西班牙录指纹换两年卡。

资金来源如何证明？

移民局只认清晰、合法、可追溯的款项：

• 国内卖房合同+银行流水
• 公司分红或工资完税证明
• 股票、基金赎回对账单
• 父母赠与需公证亲属关系并完税

常见拒签点：大额现金购房、第三方代持、流水断档。

一家三代都能带吗？

可以。主申请人配偶、未成年子女、经济依赖的成年子女及65岁以上父母均可随行。每增加一位附属申请人，需额外提供经济能力证明：主申请人年收入≧IPREM四倍，每位附属申请人再加一倍（IPREM约600欧元/月）。

拿到居留卡后能工作吗？

黄金签证属于投资居留，允许在西班牙受雇或创业，无需再申请工作许可。孩子可享免费公立教育，全家可购买公立医保或私人保险。

如何续签与转永居？

哪些城市值得投资？

马德里

市中心租金回报率3.5%–4.5%，大学城周边小户型转手快。

巴塞罗那

旅游短租合法区域仅限加泰罗尼亚 *** 授权许可证，需提前核查。

瓦伦西亚

房价仅为马德里的60%，海滨公寓年出租率>80%。

马拉加

新兴科技园区带动人口流入，别墅型物业涨幅连续两年>7%。

贷款可行吗？

50万欧元必须自有资金，超出部分可向西班牙银行申请按揭，利率约Euribor+1.5%，最长30年，需评估收入。

税务居民身份如何界定？

一年内在西班牙居住超过183天，或主要经济利益中心在西班牙，即被视为税务居民，需申报全球收入。若仅持有黄金签证但不住满183天，则仅就西班牙境内收入纳税。

常见误区答疑

Q：买完房就能拿护照？
A：不能，护照需连续合法居住10年并通过文化考试。

Q：房产可以出售吗？
A：拿到永居后可出售；若仅持有居留卡，出售即失去身份。

Q：英国脱欧后还能申请吗？
A：可以，英国公民与其他非欧盟国公民流程一致。

避坑指南

• 务必委托持牌律师做房产尽职调查，核查是否有抵押、违建。
• 避免“包租回购”承诺，部分开发商用虚高租金冲抵房价，后期难以兑现。
• 购房合同使用双语版本，关键条款如交付时间、违约责任须逐条确认。
• 开设银行账户时，选择支持中文服务的银行，如BBVA、Santander。