菲律宾买房移民条件到底有哪些？

菲律宾并非传统意义上的“购房送护照”国家，但**通过购买特定价值的房产，可以合法取得长期居留身份**。核心路径是SRRV（Special Resident Retiree’s Visa，特别居民退休签证）。

• 年龄门槛：主申请人需年满35周岁；若选择“微笑计划”，年龄可放宽至35—49周岁。
• 存款或购房二选一：
  1. 微笑计划：在菲律宾发展银行（DBP）定存2万美元，不可动用；
  2. 经典计划：同样定存2万美元，但**允许把其中5万美元转为购买公寓产权**，房产需登记在主申请人名下。
• 无犯罪记录公证：须由户籍地派出所出具并做双认证。
• 健康体检：菲律宾本地指定医院完成，项目含X光、血液、尿检。

菲律宾买房移民流程分几步？

从看房到拿到SRRV红本，**最快45个工作日**，流程拆解如下：

1. 选房与支付订金
   • 锁定一手期房或二手现房，**订金通常5万—10万比索**（约6千—1.2万人民币）。
   • 开发商出具《Reservation Agreement》。
2. 办理菲律宾税号（TIN）
   • 持护照原件到BIR现场拍照，**当天可取**，用于后续房款与税费缴纳。
3. 支付房款并过户
   • 全款或首付后，开发商/卖家出具《Deed of Absolute Sale》。
   • 到Registry of Deeds办理产权转移，**约10—15个工作日**。
4. 向PRA（菲律宾退休署）递交SRRV申请
   • 材料清单：护照、无犯罪公证、体检报告、银行存款证明、房产证或购房合同。
   • 官方审理周期**7—10个工作日**。
5. 赴菲打指纹并领卡
   • 马尼拉PRA总部现场采集生物信息，**当天可领SRRV ID红本**。

菲律宾买房移民要花多少钱？

除房款外，**隐性成本**常被忽略，列清单供参考：

举例：购买总价8万美元的马卡蒂30㎡公寓，除房款外额外支出约7千—8千美元。

菲律宾买房移民后能否工作？

持SRRV签证**不允许直接受雇于菲律宾公司**，但可：

• 在菲注册独资公司，自己当老板；
• 在线为海外雇主远程办公，收入汇回菲律宾免税；
• 将公寓做Airbnb短租，**年租金回报普遍5%—7%**。

菲律宾买房移民常见陷阱

亲历者踩坑经验，提前避坑：

1. 产权类型混淆
   • 外国人只能买**高层公寓的Condominium Certificate of Title（CCT）**，不能买带土地的TCT。
2. 开发商未获HLURB许可
   • 登录菲律宾住房与土地使用监管局官网，输入项目名称即可核验。
3. 汇率波动风险
   • 比索对美元近三年贬值约12%，**建议分批购汇或使用美元账户**。
4. 中介抬高房价
   • 直接对接开发商官方销售或持牌PRC Broker，**可省3%—5%**。

菲律宾买房移民Q&A

Q：拿到SRRV后多久能申请菲律宾护照？
A：SRRV是永久居留，**不自动获得国籍**；需连续居住十年后，通过归化入籍。

Q：可以贷款买房吗？
A：外国人**在菲无收入证明很难获批**；主流做法是香港或新加坡银行做离岸贷款，利率约5%—7%。

Q：孩子能在菲律宾上国际学校吗？
A：可以，马尼拉、宿务、达沃均有IB体系学校，**学费每年8千—1.5万美元**，持SRRV享本地生待遇。

Q：房产继承税高吗？
A：直系继承税**6%的房产净值**，提前立遗嘱可合法规划。