希腊移民最新政策到底改了什么？

2024年4月起，希腊黄金签证正式进入“双轨制”时代：主城区门槛从25万欧跳升至50万欧，而比雷埃夫斯港、吉拉卡等热门区域仍维持旧价。 自问：是不是所有房子都涨价？ 自答：不是，只有雅典北部、南部及塞萨洛尼基中心区域被划入高门槛版图，其余地区仍可25万欧起步。

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希腊买房移民流程分几步？

1. 选房阶段：锁定25万欧或50万欧以上房产，签署预定协议并支付1万欧诚意金。
2. 律师尽调：律师在7个工作日内完成产权核查、抵押查封排查。
3. 开立税号+银行账户：本人到场或授权POA，1天搞定。
4. 支付尾款+过户：公证处签署正式合同，缴纳3%房产 *** 税。
5. 递交移民申请：线上预约，全家录指纹。
6. 制卡：2-4个月获批，5年一续。

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25万欧还能买到哪些区域？

• 比雷埃夫斯港：距雅典市中心20分钟地铁，港口经济活跃，短租收益稳。
• 吉拉卡：国际学校扎堆，华人社区成熟，生活便利。
• 帕利尼：靠近使馆区，绿化率高，房价仍有洼地。

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50万欧区值得追吗？

自问：主城区贵了一倍，是不是割韭菜？ 自答：并非。 南部格里法达、北部基菲夏本就是雅典富人区，国际学校、高端医疗、奢侈品商圈一应俱全，房产保值性强；再加上欧盟即将关停黄金签证的传闻，稀缺性反而推高长期价值。

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希腊买房移民的隐藏成本有哪些？

项目	费用区间
房产交易税	3%
公证费	约1.2%
律师费	1%+VAT
移民申请费	主申2000欧，附申150欧/人
制卡费	16欧/人

合计约占房价的6%-7%，务必提前预留。

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如何避开希腊买房常见坑？

1. 产权纠纷

务必让律师调取完整的土地注册处档案，确认无抵押、无违建。曾有客户买到带“文化遗迹”标签的房子，结果无法翻修。

2. 包租陷阱

开发商承诺“年收益5%”？把包租合同期限、空置责任、回购条款写进补充协议，口头承诺一律无效。

3. 汇率波动

欧元对人民币忽高忽低，可在银行提前锁定汇率，或分批购汇降低成本。

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希腊移民身份能带来哪些实际便利？

• 申根自由通行：每半年可停留90天，商务、旅游说走就走。
• 教育跳板：孩子可读希腊国际学校，IB成绩直接申请英美高校。
• 税务优化：非税务居民只需就希腊境内收入纳税，海外收入免税。
• 父母团聚：一人申请，三代拿卡，无需额外投资。

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希腊移民论坛高频问答

Q：拿到居留卡后必须居住吗？

A：无移民监，卡片到期前登陆一次即可续签。

Q：可以工作吗？

A：居留卡不允许受雇，但可开公司、当股东。

Q：房产卖出身份会失效？

A：是的，需一直持有房产；若换房，必须在新房过户前完成旧房出售，无缝衔接。

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2024年申请时间线示范

以9月启动为例：

• 9月1-15日：线上选房、视频看房、敲定房源
• 9月20日：支付诚意金，律师启动尽调
• 10月10日：登陆希腊，开户、签署POA、体检
• 10月25日：公证处过户，同日递交移民申请
• 12月底：全家拿到蓝纸，自由出入希腊
• 次年2月：居留卡邮寄到手

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写在最后的小贴士

1. 早预约：雅典移民局现在排队已到半年后，提前3个月抢号最稳。 2. 多比较：同一区域不同楼盘价差可达20%，多看5套再决定。 3. 留后手：把备用金存在希腊银行账户，后续续卡、交税可直接扣款，省去跨境汇款麻烦。