匈牙利买房到底能不能直接拿身份？

不能。2024年生效的匈牙利《第三国国民入境与居留法》明确把“购房”与“居留许可”拆分成两条路径：买房只能获得地址证明，不能自动触发移民配额。想拿长期居留，必须搭配政府指定的“Guest Investor Residence Permit”（GIRP）或欧盟蓝卡、工作签等合规通道。

官方认可的三种移民通道对比

• GIRP（访客投资者居留）：25万欧元起认购受监管的房地产基金单位，5年后可赎回；基金必须将至少40%资金投向匈牙利住宅项目。
• 传统购房+公司运营：先成立有限责任公司，再以公司名义购置商用物业，雇佣本地员工并维持真实运营，满3年可申请永居。
• 欧盟蓝卡+自住房：拿到蓝卡后买房只是居住需求，房产价值与永居审批无直接关联。

2024年最新购房移民条件拆解

资金门槛

若走GIRP路线，最低出资25万欧元；若走公司购房路线，需准备：
1. 公司注册资本：300万福林（≈8000欧元）
2. 购房款：布达佩斯核心区公寓均价2500-3500欧元/㎡，郊区1500欧元/㎡起
3. 年度运营费用：会计、社保、办公场地合计约1.2万欧元/年

居住要求

GIRP首次给最长10年居留卡，无硬性居住天数；但申请永居时，需证明过去3年每年离境不超过270天。

随行家属

配偶与未成年子女可同步申请，无需追加投资；成年子女需经济依赖证明。

购房流程与移民节点时间轴

1. 选房与尽调（1-2周）：通过有牌照的匈牙利律师完成产权查询、抵押状况核验。
2. 签订购房合同（第3周）：支付10%定金，合同需在律师楼公证。
3. 申请税号与开户（第4周）：非欧盟买家必须先在匈牙利税务局注册，再开福林账户。
4. 支付尾款与过户（第5-6周）：尾款走监管账户，律师同步提交土地局完成过户。
5. 基金认购或公司设立（第7-8周）：GIRP需把25万欧元转入央行监管的基金托管账户；公司路线则完成注册、股本实缴。
6. 递交居留申请（第9周）：预约移民局，现场录入指纹，官方审理周期21天。

最容易踩的五大坑

1. 误以为“买房送卡”
市面上某些中介把“购房”与“基金投资”混为一谈，结果客户只拿到房产证，却错过移民配额。

2. 忽略增值税退税
购买新建公寓需缴纳27%增值税，若后续用于出租，可逐年抵扣；若自住满5年，可申请一次性退税。

3. 低估持有成本
公寓年度物业费1.5-3欧元/㎡，出租还需缴纳15%个人所得税+4%市政税。

4. 选错律师
务必确认律师具备“Ügyvédi Iroda”牌照，且能出具英文合同；部分华人律师楼因翻译错误导致产权登记失败。

5. 资金来源解释不清
移民局会抽查过去12个月银行流水，若大额资金无完税证明，直接拒签。

真实案例：上海家庭8个月拿永居

背景：夫妻二人+7岁女儿，预算30万欧元。

步骤：
1. 2023年11月认购25万欧元匈牙利国家房地产基金B份额；
2. 12月获批GIRP居留卡，全家登陆布达佩斯；
3. 2024年2月以公司名义额外购入一套多瑙河景公寓用于出租；
4. 6月递交永居申请，7月获批。

亮点：基金5年后可赎回，房产租金回报率4.8%，实际净支出仅3.2万欧元。

常见疑问快问快答

Q：持匈牙利居留卡能去德国工作吗？

A：不能自动工作，但可凭居留卡免签入境德国，再申请当地工作许可；匈牙利永居满1年后可申请欧盟长期居留，届时在德国就业无需额外配额。

Q：基金到期后必须退出吗？

A：不强制退出，可继续持有并享受分红；若赎回，需提前90天书面通知基金公司。

Q：购房可以用人民币直接支付吗？

A：不行。所有资金必须经匈牙利央行认可的外汇通道汇入，且需提供SWIFT报文。

2025年政策风向预测

匈牙利财政部已就“提高GIRP门槛至50万欧元”进行公开征询，预计2025年1月生效；当前25万欧元窗口期仅剩最后6个月。此外，政府正计划把基金投资比例从40%提升至60%，进一步锁定住宅市场流动性。