买房移民到底要花哪些钱？

很多人之一次听到“买房移民”时，之一反应是“只要买一套房就能拿身份？”其实，**房款只是整个预算的起点**，后续还有税费、律师费、 *** 申请费、体检费、保险费等。下面把常见支出拆成四大类，逐项算给你看。

房款本身：门槛价≠最终价

各国对更低投资额的规定只是“门票”。

• 葡萄牙黄金签证：28万/35万/50万欧元三档，28万是低密度区域翻新项目，50万是核心城市新房。
• 希腊永居：25万欧元起，但雅典市中心普遍涨到30万以上。
• 土耳其护照：官方更低40万美元，实际成交往往要42-45万美元才能抢到好地段。

问：买28万欧元的老房子就能省最多？
答：不一定。**翻新成本+后续出租难度**可能让总支出反超50万欧元新房。

交易税费：被忽视的“第二笔房款”

问：增值税能省吗？
答：葡萄牙二手房免增值税；希腊2024年底前部分区域降至11%；土耳其持有房产满3年再卖可退增值税。

*** 及第三方杂费：看似零碎，实则上万

1. 申请费：葡萄牙主申约5,300欧元，每增加一位副申再加约5,000欧元；希腊主申2,000欧元。
2. 居留卡制卡费：葡萄牙首次约5,340欧元/人，续签减半。
3. 体检+公证+双认证：一家三口约1,500-2,000欧元。
4. 房产评估报告：希腊500-800欧元，土耳其300-500美元。
5. 保险：希腊强制医疗保险每年约200欧元/人。

问：这些费用可以刷卡吗？
答： *** 规费通常要求**国际汇款**，律师费、评估费可刷卡，但会收1.5-3%手续费。

持有成本：每年都要掏的“隐形账单”

• 物业费：雅典市中心公寓每年约1,000-2,000欧元；里斯本高端公寓可达3,000欧元。
• 年度房产税：希腊0.1-1%，葡萄牙0.3-0.8%，土耳其0.1-0.6%。
• 出租所得税：希腊15-45%，葡萄牙短期出租28%，土耳其20%。
• 托管服务费：若交给专业机构，租金的10-20%作为佣金。

问：房子空置是不是就不用交税？
答：房产税按评估价征收，**与是否出租无关**；只有个人所得税才按租金收入计算。

真实案例：一家三口希腊买房移民总花费

背景：2024年购买雅典北部学区房，建筑面积110㎡，总价30万欧元。

房款：300,000欧元
交易税（3%）：9,000欧元
律师费（1.2%）：3,600欧元
公证+注册：1,800欧元
评估报告：600欧元
申请费：主申2,000+配偶2,000+孩子2,000=6,000欧元
居留卡制卡费：主申2,000+配偶2,000+孩子2,000=6,000欧元
体检公证认证：1,500欧元
首年保险：200×3=600欧元
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一次性支出：约323,500欧元

此后每年：

• 物业费：1,200欧元
• 年度房产税：约900欧元
• 托管费（若出租）：租金12,000×15%=1,800欧元

如何降低整体预算？

1. 选低密度区域：葡萄牙28万翻新项目比50万新房省下的22万欧元可覆盖全部税费。
2. 联合购房：希腊允许多人共同持有，总价25万即可，每人只需12.5万。
3. 议价空间：土耳其里拉贬值期，**美元报价可砍3-5%**。
4. 自办部分流程：希腊公证处可在线预约，省去律师跑腿费。

常见误区澄清

误区一：买房移民=永久绿卡
葡萄牙黄金签证每两年住14天即可续签，但五年后转永居需葡语A2；希腊一步到位给永居，但入籍需住满七年。

误区二：买完就能卖掉
希腊需一直持有房产才能保留身份；土耳其三年后可卖，但护照身份不受影响。

误区三：所有费用都能贷款
绝大多数项目要求**全款购房**，只有土耳其部分银行可贷50%，但需额外支付贷款保险及评估费。

未来费用走势预测

2025年起，葡萄牙黄金签证可能全面关停房产选项；希腊已传出涨价至50万欧元的风声；土耳其则计划将更低投资额提高至60万美元。**锁定现行政策**意味着至少节省10-20万人民币的潜在门槛差。