日本买房可以移民吗？单纯购置日本房产并不能直接获得日本永久居留权或国籍，但可以通过“经营管理签证”等路径间接实现长期居留。下文用问答与场景化拆解，帮你把政策、流程、成本、风险一次讲透。

一、为什么“买房≠移民”？官方逻辑拆解

1. 日本没有“购房移民法案”

日本法务省官网明确：外国人取得不动产与签证资格无直接关联。也就是说，无论你在东京买一户建还是在大阪整栋公寓，都不会自动获得在留资格。

2. 那网上说的“买房送签证”是怎么回事？

本质是“以房养签”：把所购房产做成民宿、长租或公司办公场所，通过成立日本公司申请经营管理签证。买房只是商业计划的一部分，而非签证条件本身。

二、曲线移民：经营管理签证全流程

1. 申请门槛

• 注册资本金≥500万日元（约25万人民币）
• 有真实办公地址（可租可买，住宅兼办公室需额外消防许可）
• 商业计划书：需体现可持续盈利，房产租金收入可作为主营收入之一

2. 时间轴

1. 设立公司：1–2周
2. 申请签证：1–3个月
3. 首次获批：1年在留资格
4. 续签：1年或3年，连续10年可申请永住；若公司纳税、雇佣、盈利表现优秀，最快1年转3年

3. 关键材料清单

- 公司藤本（营业执照）
- 房产买卖合同或租赁合同
- 民宿/旅馆业许可（如做民宿）
- 最近一年财务报表
- 住民税、法人税完税证明

三、买房环节：选哪类物业最利于签证？

1. 整栋木造公寓 vs 单间塔楼

2. 民宿特区房产：大阪、东京大田、北九州

日本国家战略特区允许全年365天民宿运营，租金收益可达8–12%，对签证续签最有说服力。但需：

• 取得特区民宿牌照
• 每180天向保健所提交入住记录
• 设置24小时紧急对应窗口

四、成本与税务：算清三本账

1. 购房一次性支出

• 房价：东京23区整栋木造约1.5–2亿日元
• 购置税+登记税：房价的6–7%
• 仲介+司法书士：房价的3%

2. 年度持有成本

• 固定资产税+都市计划税：评估价的1.7%
• 民宿托管费：租金的20–25%
• 公司记账+税务师：30–50万日元/年

3. 退出成本

出售时让渡所得税：持有5年内为39.63%，5年后20.315%，提前规划可节税。

五、常见坑点与避坑指南

1. 虚假租赁合同

有人用“朋友公司”签假租约冲流水，入管局抽查银行入账记录，一旦发现立即拒签。

2. 空壳公司无雇员

公司长期零雇员、零纳税，续签时会被质疑经营真实性。建议：

• 至少雇佣1名日本人员工或2名 *** 外国员工
• 年营业额≥500万日元，法人税实缴≥15万日元

3. 地震保险忽视

木造老房若未加入地震保险，一旦受灾，房产价值归零，连带影响公司资产与签证。

六、替代方案：不买房也能拿签证？

1. 创业型经营管理签证

用跨境电商、IT外包、餐饮连锁等轻资产项目申请，前期投入可控制在300万日元以内。

2. 高度人才签证

硕士学历+10年工作经验+年收入≥1000万日元，打分≥70分即可1年后转永住，无需买房。

七、真实案例：大阪民宿主理人W先生

W先生2019年以1.2亿日元购入大阪西成区整栋6户木造公寓，改造成特区民宿：

• 年租金收入：960万日元
• 运营成本：260万日元
• 公司净利润：700万日元
• 2020年首签1年，2021年转3年，预计2024年申请永住

核心经验：提前半年准备消防、民宿双许可；每月主动向入管局提交入住率与纳税证明。

八、2024年新政动向

日本 *** 拟推出“数字游民签证”，允许远程工作者最长居留6个月，虽非永久方案，但可作为前期考察房产与市场的低成本跳板。