雅典移民到底需要什么条件？

在欧盟各国收紧政策的当下，希腊依旧保持25万欧元购房即可拿黄金签证的门槛，雅典作为首都自然成为首选。但“25万欧元”只是敲门砖，官方文件里还藏着不少细节。

• 主申请人须年满18周岁，无犯罪记录；
• 附属申请人可携带配偶、未满21岁子女及双方父母；
• 医疗保险需覆盖希腊境内，更低保额3万欧元；
• 房产要求必须完成过户并持有产权，不能是股权或酒店分时度假。

雅典移民费用只有25万欧元吗？

很多中介把“25万”喊得响亮，却闭口不谈后续支出。把账本摊开，你会发现真实成本≈房价的110%。

1. 购房款：25万欧元起，市区公寓均价已涨到2800-3500欧/㎡；
2. 交易税费：约房价的3.09%（2024新政），含 *** 税+公证费+注册费；
3. 律师费：房款的1%-1.5%，再加24%增值税；
4. 移民申请费：主申2000欧，附属150欧/人，每五年续签再交一次；
5. 其他杂费：翻译、认证、体检、保险，合计约3000-5000欧。

在雅典买哪里最划算？

预算有限时，地段决定未来五年是躺赚还是踩坑。

北部使馆区——Kifisia、Marousi

国际学校扎堆，租金回报3.5%-4.2%，但房价已破4500欧/㎡，适合自住+教育需求。

南部滨海——Glyfada、Voula

海景公寓短租火爆，旺季日租可达200欧，年回报5%以上，缺点是夏季游客嘈杂。

市中心——Plaka、Koukaki

步行到卫城10分钟，Airbnb入住率常年90%，25万欧能淘到30-40㎡翻新公寓，托管公司包租5%。

雅典移民流程分几步？

从看房到拿卡，最快45天，慢则6个月，关键在文件准备。

持有希腊居留卡能干嘛？

拿到卡不等于入籍，但已能解锁申根29国自由通行。

• 每半年可在申根区停留90天，无需额外签证；
• 孩子可读希腊公立学校，或选择英美分校（学费仅为国内的1/3）；
• 可在希腊开公司、申请税号，但不能在希腊受雇；
• 房产满7年且住满183天/年，可申请入籍，需通过希腊语A2考试。

雅典移民的隐藏风险有哪些？

政策红利期不会永远存在，提前避坑才能睡得安稳。

产权纠纷

希腊房产历史复杂，曾有客户买到“抵押未解除”的房子，律师尽调必须查20年内的所有登记记录。

短租管制

2023年起，雅典市中心对Airbnb征收年营业额的0.5%-2%市政税，超标房源可能被强制下架。

身份维持

若出售房产，居留卡立即失效；想换房必须先买后卖，且新旧房产价值不能低于25万欧。

如何降低雅典移民总成本？

聪明的做法是把“买房”变成“资产配置”。

1. 联合购房：两户家庭合买一套50万欧商铺，各持50%产权，均符合移民要求；
2. 期房折扣：开发商尾盘可谈5%-8%折扣，省下的2万欧足够覆盖税费；
3. 贷款杠杆：希腊本地银行对非税务居民提供更高50%房贷，利率4.2%，把现金留在手里做其他投资。

2024年雅典移民最新动向

希腊财政部已提交草案，计划将热门区域（雅典南北部、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼）的门槛提高至50万欧元，预计2025年1月生效。窗口期只剩不到一年，现在递交锁定旧政，即使之后涨价也不受影响。