希腊买房移民条件：25万欧还能上车吗？

2024年4月1日起，希腊黄金签证正式进入“双轨制”时代。官方公报第A΄87号明确： 雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯等36个热门区域，最低投资额从25万欧元跳升至80万欧元；其余区域维持25万欧元。 这意味着，只要避开涨价地图，仍可用“旧门槛”锁定欧盟身份。

希腊移民最新政策2024：五大核心变化

1. 投资金额阶梯化

• 80万欧元档：人口超过3100人的岛屿及主要城市核心区
• 40万欧元档：人口低于3100人的岛屿及低密度区域
• 25万欧元档：商业改住宅项目（工改住、文物修复类）

2. 面积与用途限制

无论哪一档，单套房产净面积须≥120㎡，且不得用于短租（Airbnb）。若选择25万欧元档，必须整栋翻新并持有5年以上。

3. 付款节点提前

旧政允许“先获批后打款”，新政要求：签署预售合同后2个月内支付10%定金，否则申请作废。

4. 附属申请人范围缩小

配偶、21岁以下子女、主申及配偶父母仍可随行；成年子女须经济未独立且就读全日制学校。

5. 过渡期窗口

2024年8月31日前支付10%定金并签署律师授权，可在2024年12月31日前完成过户，仍按旧政25万欧元执行。

希腊买房移民流程：从选房到拿卡分几步？

Step1：区域锁定（1-3天）

问：现在25万欧元还能买哪里？ 答：比雷埃夫斯港、帕利尼、杰拉卡斯等雅典通勤圈，以及克里特岛、哈尔基迪基等非涨价区。

Step2：背调与定金（7天）

律师楼出具房产无抵押报告后，支付10%定金至希腊公证处监管账户。

Step3：申请税号&开户（3-5天）

持护照、POA授权书在希腊税局办理TIN，同时开设希腊银行账户用于后续房款。

Step4：正式过户（30-45天）

公证师完成合同签署，土地局登记后，凭产权证书向移民局递交黄金签证申请。

Step5：录指纹与获批（2-4个月）

主申及附属申请人入境一次录指纹，获批后制卡邮寄至律师楼。

希腊移民常见陷阱：律师不会告诉你的三件事

陷阱1：共享产权

部分开发商将一套120㎡公寓拆成4份30㎡出售，每份25万欧元。新政下，此类操作不再被认可，必须整套持有。

陷阱2：包租回购

承诺“5年包租7%收益+原价回购”的项目，往往通过虚高评估价套现。希腊银行2024年起严查评估报告，若评估价低于合同价20%，直接拒贷。

陷阱3：文物房翻新

25万欧元档的文物修复项目虽便宜，但需额外支付15-20万欧元翻新成本，且5年内不得转售。

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希腊移民后续：如何维持身份并转永居？

身份维持

每5年换卡一次，需继续持有房产及医疗保险。

转永居条件

• 住满7年且通过希腊语A2考试
• 前5年单次离境不超过6个月，累计不超过10个月
• 无犯罪记录

房产出售节点

若5年后转永居成功，可出售房产不影响身份；若未转永居，出售即失效。

希腊移民Q&A：投资人最关心的10个问题

Q：涨价区域会再调整吗？
A：希腊财政部已表态，2027年前不会二次涨价。

Q：孩子超龄怎么办？
A：21-24岁可单独申请3年居留卡，24岁后需独立购房。

Q：可以贷款吗？
A：希腊本地银行对非税务居民最高贷50%，利率4.5%起。

Q：拿到身份后能去德国工作吗？
A：黄金签证属于国别居留，需额外申请德国工签。

Q：希腊房产持有成本多少？
A：年度房产税（ENFIA）约0.1-0.7%，物业费20-50欧/㎡。