捷克并非传统意义上的“购房即送身份”国家，因此 *** 上关于“捷克买房移民”的讨论往往夹杂着误解。本文以问答形式拆解核心疑惑，并给出可落地的操作路径。

捷克买房到底能不能直接拿永居？

不能。捷克没有希腊、葡萄牙那样的“黄金签证”法案，**单纯购置不动产不会自动获得居留权**。但房产可以作为商业计划或自雇居留的配套资产，间接帮助申请人满足“有稳定住所”及“对当地经济有贡献”的审核标准。

常见可行路径：房产+自雇居留组合

1. 自雇居留（Živnostenský list）核心逻辑

• 在捷克注册公司或取得个体营业执照
• 用公司名义或个人名义购房，作为办公场所或租赁投资
• 向移民局提交商业计划，证明公司可持续盈利并纳税
• 首次获批2年居留卡，续签满5年后可申请永居

2. 购房在材料中的加分作用

1. 提供固定地址，省去租房合同频繁更换的麻烦
2. 房产可作为公司固定资产，提升商业计划可信度
3. 租金收入计入公司流水，强化盈利证明

捷克买房移民条件：官方与实操差异

官方硬性要求

• 无犯罪记录公证+双认证
• 购买符合居住标准的房产（面积、设施需满足当地法规）
• 公司注册资本更低1捷克克朗，但建议实缴10万克朗以上
• 商业计划书需包含未来两年财务预测

实操中的隐形门槛

• 房产总价不低于300万捷克克朗（约12万欧元）更易获批
• 银行流水需显示单人3.5万欧以上存款，家庭按人头递增
• 商业计划若涉及房产租赁，需额外提供租客意向书或已签约合同

捷克购房移民流程：时间轴与关键节点

Step1 选房与尽调（1-2周）

• 通过当地律师核查产权清晰度、抵押及债务
• 确认房产可商用（部分住宅改办公需市 *** 批文）

Step2 注册公司（1周）

• 公证处签署公司章程
• 税务号、社保号同步申请

Step3 购房过户（2-4周）

• 签署预售合同并支付10%定金
• 土地局登记完成后支付尾款

Step4 申请居留卡（2-3个月）

• 预约捷克驻华使馆面签
• 提交房产证明+公司文件+商业计划
• 获批后入境领取居留卡

费用清单：一次性与持续性支出

避坑指南：三大高频误区

误区1：任何房子都能用来申请

答：错。若房产位于农业保护区或历史文物建筑，可能无法注册公司地址。

误区2：拿到居留卡就能躺平

答：移民局会抽查公司运营。若连续两年零纳税或零流水，续签会被拒。

误区3：购房可贷款

答：非欧盟居民在捷克申请房贷成功率低于5%，**需准备全款**。

续签与转永居：关键数据

• 每年住满183天，否则视为税务居民中断
• 公司纳税年均2万捷克克朗是续签安全线
• 5年内离境不超过10个月，单次不超6个月

真实案例：布拉格公寓+电商贸易公司

背景：深圳夫妇，预算15万欧元

操作：
1. 购买布拉格2区45㎡公寓，总价13.5万欧元
2. 注册公司主营跨境电商仓储，公寓作为注册地址和仓库
3. 之一年营业额3.2万欧元，净利润5,500欧元
4. 2年后顺利续签，第5年递交永居申请

捷克 vs 邻国购房移民对比

• 希腊：25万欧元购房直接拿5年居留，但转永居需考希腊语
• 葡萄牙：28万欧元起购房，平均每年住7天即可，5年后可转护照
• 捷克：购房不送身份，但公司运营成本低，无语言考试，5年转永居后可自由迁徙欧盟

捷克买房移民的核心是“房产+商业”双轮驱动：房产解决住所与可信度，商业计划解决合法居留理由。只要商业逻辑自洽、税务记录良好，这条路比传统“黄金签证”更经济，也更容易真正融入当地。