买房就能移民吗？先弄清“居留”与“国籍”的区别

很多广告把“买房送身份”吹得天花乱坠，但**真正的移民身份其实分两层**：
1. 永久居留权（绿卡/PR）：可在当地长期居住、工作、享受福利，但仍是原国籍；
2. 护照入籍：成为该国公民，拿护照，享有选举权、免签待遇等。

自问自答：
Q：在希腊买套房就能直接拿护照吗？
A：不能。希腊购房移民只给五年可续签的居留卡，满足居住、语言等条件后，七年才可申请入籍。

Q：土耳其25万美元买房是不是立刻给护照？
A：对。土耳其属于一步到位投资入籍，购房满25万美元即可在3-6个月内获批护照，但**没有居住要求**。

哪些国家可以买房移民？一张清单帮你快速锁定

把全球主流“购房移民”项目按**投资门槛、身份类型、居住要求**三个维度梳理：

欧洲：申根区自由通行

• 希腊：25万欧元起，一家三代拿五年居留卡，无居住要求，房产与身份绑定。
• 葡萄牙：28/35/50万欧元多档可选，持居留卡五年后可转永居或入籍，年均住7天即可。
• 西班牙：50万欧元起，获黄金居留，续签需保留房产，十年内住满八年可申请入籍。

北美：美元资产+教育跳板

• 土耳其：25万美元购房，直接拿护照，可免签110+国，三年后房产可出售。
• 格林纳达：22万美元共有产权或35万美元独立产权，护照可申请美国E-2签证，曲线赴美。

亚洲：距离近、文化通

• 马来西亚“第二家园”：虽非购房送身份，但**定存+购房组合**可获十年可续签居留，门槛低、程序快。

买房移民的隐藏成本，算清再下手

除了房款，还有五大隐形支出：

1. 交易税费：希腊约6-10%，葡萄牙约8-10%，土耳其约4-6%；
2. 律师费：普遍1-2%，部分国家强制律师把关产权；
3. 年度持有成本：物业税、保险、管理费，希腊公寓每年200-800欧元；
4. 身份申请费：葡萄牙主申请人5324欧元，每增加一位家庭成员2764欧元；
5. 汇率波动：美元、欧元升值可能让实际成本上浮5-10%。

流程拆解：从选房到拿卡，每一步都要踩准

以葡萄牙35万欧元翻新项目为例，时间线如下：

1. 远程选房：2-4周，锁定区域、房龄、翻新预算；
2. 签署POC并支付定金：1万欧元，锁定房源；
3. 开设税号与银行账户：律师协助，1周内完成；
4. 完成房款+税费：约35-40万欧元一次性汇入监管账户；
5. 产权过户：2-4周，律师在土地注册局完成登记；
6. 递交移民申请：线上预约，生物识别，90天内获批居留卡。

常见误区：90%的人踩过的坑

误区一：房价越高越容易获批
移民局只看更低投资额，溢价豪宅反而可能被质疑洗钱。

误区二：买房就能在当地工作
希腊、西班牙黄金居留不允许受雇工作，只能开公司或收租；葡萄牙则允许就业。

误区三：拿到居留就一劳永逸
房产一旦出售，希腊、西班牙身份立即失效；葡萄牙只需持有五年，转永居后可出售。

未来趋势：政策收紧窗口期还有多久？

2023-2024年，欧洲多国已释放涨价或关停信号：

• 葡萄牙取消里斯本、波尔图购房移民，只能投资内陆或低密度区；
• 希腊部分热门区域门槛从25万涨到50万欧元；
• 爱尔兰直接关停投资移民，西班牙也在讨论取消黄金签证。

结论：**越早锁定项目，越能享受现行低门槛**。

如何挑选靠谱中介？三看三不看

三看：
1. 看成功案例：要求提供近一年获批函扫描件；
2. 看律师牌照：合作律师是否在葡萄牙律师公会注册；
3. 看监管账户：房款是否进入受央行监管的第三方托管。

三不看：
1. 不看“包租回购”承诺，多数为营销噱头；
2. 不看“0税费”宣传，交易税是法律强制；
3. 不看“内部房源”，正规项目都在官网公开。

自住、出租还是身份？一张决策表帮你定位

写在最后：买房移民不是终点，而是全球布局的起点

把房产当门票，把身份当工具，把教育、税务、资产配置全部打通，才算真正用足“买房就能移民”的价值。