“买房就能拿护照？”“是不是只要买套房就能全家移民？”——打开搜索引擎，类似的疑问铺天盖地。本文用一线SEO调研数据+真实案例，拆解“买房送移民”到底靠不靠谱，并列出目前仍可操作的国家清单。

买房送移民的本质是什么？

先把概念说清楚：市面上所谓的“买房送移民”99%指的是购房换居留，而非直接发护照。真正一步到位给公民身份的项目，全球只剩土耳其、马耳他、圣基茨等极少数国家，且门槛远不止买房这么简单。

居留 vs 护照，一字之差差千里

• 居留权：在当地合法居住，可工作可上学，但仍是原国籍。
• 护照：直接成为该国公民，享受免签待遇，需额外满足捐款或语言要求。

买房移民的通用流程

1. 选房：必须是指定区域、指定金额以上的新房或二手房。
2. 过户：律师完成产权调查，房款走监管账户。
3. 递交移民申请：同步提交无犯罪、体检、资金来源证明。
4. 获批居留卡：周期从30天到12个月不等。
5. 续卡或转永居：大部分国家要求5年内住满一定天数。

哪些国家目前仍可“买房送移民”？

欧洲：希腊、葡萄牙、西班牙三国鼎立

希腊：25万欧起，三代拿居留，无居住要求，房子与身份绑定，出售即失效。

葡萄牙：28万/35万/50万欧三档，平均每年住7天，5年后可转永居或入籍，入籍需葡语A2。

西班牙：50万欧起，可工作，转永居需5年住满4年2个月，入籍需10年。

美洲：土耳其、多米尼克、圣基茨

土耳其：40万美元房产，3年后可出售，护照免签110+国，但需额外支付税费约房价的8%。

多米尼克：20万美元起，房产持有3年，护照免签140+国，无居住要求。

圣基茨：40万美元起，房产7年后可出售，护照免签160+国，背景调查极严。

买房移民的三大隐藏成本

• 税费：希腊一次性契税3%，葡萄牙6%～8%，土耳其8%，多米尼克4%。
• 持有成本：物业费、保险、出租中介费，每年约占房价的1%～2%。
• 退出成本：出售时需缴纳资本利得税，葡萄牙28%，西班牙19%～23%。

真实案例：北京三口之家希腊购房移民全记录

2022年，王先生一家选择雅典北部学区房，总价26万欧，额外支出：

• 契税+律师费：约2.3万欧
• 移民申请费：主申2000欧，附申150欧/人
• 制卡费：16欧/人
• 机票+住宿：疫情期间往返隔离花费约1.5万人民币

从选房到拿到粉卡用时4个月，孩子入读国际学校，每年学费1.2万欧，房租收益约3%。

常见疑问Q&A

Q：买房移民后能在当地工作吗？

A：希腊、葡萄牙、西班牙允许；土耳其护照可直接工作；加勒比岛国需额外申请工作许可。

Q：房子出租收益如何？

A：雅典市中心公寓年化4%～5%，葡萄牙里斯本3%～4%，西班牙马德里2.5%～3.5%。

Q：身份可以继承吗？

A：居留卡可随房产一起转给配偶及未成年子女；入籍后出生的子女自动获得国籍。

避坑指南：4个90%人会踩的雷

1. 只看房价不看地段：偏远地区房产难出租，未来出售无人接盘。
2. 轻信“包租回购”：开发商承诺的5%～7%包租往往写进补充协议，法律风险高。
3. 忽略外汇管制：国内每人每年5万美元限额，需提前规划多笔汇款路径。
4. 找无牌照中介：务必查验律师楼、开发商、移民局的官方授权编号。

未来趋势：欧盟收紧，加勒比岛国涨价

2023年欧盟委员会已要求成员国在2025年前关停黄金签证，葡萄牙已宣布2023年7月后里斯本、波尔图不再接受购房移民；希腊也在讨论将门槛提高至50万欧。加勒比岛国则集体涨价，多米尼克、圣基茨更低投资额预计2024年上调至25万美元。

一句话看懂买房移民

它不是“买了房就送护照”的童话，而是一场需要算清税费、算准租售比、算好时间成本的资产配置。如果目标是教育+备用身份，希腊、葡萄牙仍是性价比之王；如果追求护照免签，土耳其、圣基茨值得考虑，但务必预留额外10%预算应对政策突变。