新加坡买房可以移民吗？ 单纯购买住宅房产并不能直接获得新加坡永久居民身份（PR），但可通过“房产+投资”组合路径，如全球商业投资者计划（GIP）或家族办公室架构，实现间接移民。

一、新加坡买房≠直接移民：政策红线先厘清

新加坡 *** 自2012年起明确：外籍人士购买任何类型住宅，均不会因此获得居留权或PR。 常见误区：

• 购买 *** 组屋（HDB）？——外籍人士无资格。
• 购买私人公寓（Condo）？——只能作为资产配置，无移民加分。
• 购买圣淘沙升涛湾别墅？——虽属有地住宅，仍不关联移民。

二、三条可行路径：如何把房产纳入移民方案

1. 全球商业投资者计划（GIP）——一步到位拿PR

核心逻辑： 投资250万新币到新加坡实体企业或基金，同时购置房产作为商业计划配套。

• 房产角色： 作为商业总部或家族居住用途，写入商业计划书，可提升获批概率。
• 审批时间： 6-9个月，获批后直接获得PR。
• 续签条件： 5年后企业需雇佣≥30名员工，其中≥15名为新加坡籍。

2. 家族办公室架构——高净值人群首选

门槛： 资产管理规模≥2000万新币。

1. 在新加坡设立单一家族办公室（SFO）。
2. 投资至少10%资金到本地市场，可包含住宅、商业或REITs。
3. 主申请人及直系家属可申请工作准证（EP），持有EP满2年后可申请PR。

房产作用： 作为家族办公室运营场所或核心资产，计入本地投资额度。

3. 自雇EP+房产组合——中小企业主常用

步骤：

• 注册新加坡公司，主申请人担任高管。
• 租赁或购买商业物业作为办公场所（住宅不可用于注册办公）。
• 公司运营满12个月后，以本地雇佣、纳税记录申请EP。
• 持有EP满2年，可申请PR，此时购置住宅可作为社会融入证明。

三、2024年最新政策变动：三条细节必须注意

1. GIP投资门槛上调 2024年3月起，方案A（实体企业投资）更低金额从250万新币提高至500万新币，且需额外提交碳中和计划书。

2. 家族办公室税收优惠延长 第13O与13U税收豁免计划延长至2029年12月31日，但要求本地投资比例从10%提高到20%，住宅类资产上限为总资产的50%。

3. 住宅市场额外买方印花税（ABSD） 外籍人士购房需缴纳60%ABSD（2024年4月生效），但以下情况可豁免：

• 通过GIP获批PR后，首套住宅可退还ABSD。
• 家族办公室架构下，以公司名义购买商业住宅混合用途物业，可降至35%。

四、实操问答：90%申请人会踩的坑

Q1：先买房再申请GIP，会被拒吗？

不会直接拒签，但若房产占总资产比例过高（如超过50%），移民官可能质疑商业真实性。建议先完成商业投资，再购置房产。

Q2：用父母名义买房，自己申请PR可行吗？

不可行。PR审批以主申请人家庭核心单元为单位，父母房产不计入社会融入证明。

Q3：购买期房（楼花）能否计入GIP投资？

只有已完工并取得临时入伙证（TOP）的房产可计入，且需提供租金收益证明。

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五、2024年更佳时间线：从看房到拿PR的12个月攻略

1. 第1-2个月： 评估资产，选择GIP或家族办公室路径。
2. 第3-4个月： 完成商业投资（如GIP方案A），同步筛选商业或住宅物业。
3. 第5-6个月： 递交PR申请，同步支付房产定金（OTP），注明“pending PR approval”。
4. 第7-9个月： 获批PR后，完成房产交易，申请ABSD退还。
5. 第10-12个月： 更新REP（再入境许可），正式成为新加坡税务居民。

六、风险提示：四大隐形雷区

• 资金来源审查： 需提供近3年税单+银行流水，加密货币资产需提前兑换为法币。
• 公司运营真实性： 空壳公司申请EP将被拒，建议雇佣≥3名本地员工。
• 房产持有成本： 年物业费+房产税约房价的1.5%-2%，需预留现金流。
• 政策回溯风险： 若未来出售核心商业资产，PR可能被撤销。

新加坡移民政策以商业贡献优先，房产仅是锦上添花。2024年窗口期仍在，但门槛逐年抬高，建议尽早启动合规架构。