希腊购房移民条件到底有哪些？

很多申请人一上来就问：“我能不能直接买套房就拿到希腊永居？”答案并不简单。希腊购房移民的核心法律条文是4251/2014号移民法第20B条，它规定：非欧盟第三国公民在希腊境内购买价值≥25万欧元的不动产，即可申请永久居留许可。但细节远比一句话复杂。

主申请人必须满足哪些硬性指标？

• 年满18周岁，无犯罪记录（需提供原籍国及居住国双份无刑证明）
• 购买希腊医疗保险，保额≥3万欧元/年，覆盖医疗与紧急撤离
• 房产必须登记在个人或配偶名下，且产权清晰，无抵押或查封
• 房款需一次性支付，银行流水要能追溯到合法来源

希腊购房移民多少钱？25万欧元只是起点

官方门槛是25万欧元，但“落地价”远不止于此。我们把费用拆成三大块，让你心里有本明白账。

购房环节：房价之外的隐形支出

• 房产交易税：2006年前建筑3%，2006年后24%增值税（多数二手房可豁免增值税）
• 公证费：合同金额的1.2%左右
• 土地注册费：0.5%～0.8%
• 律师费：1%～1.5%，含尽职调查、合同审核、产权过户

以30万欧元二手房为例，上述费用合计约2.5万～3万欧元。

移民环节： *** 与第三方收费

• 居留许可申请费：主申请人2000欧元，配偶150欧元，每名子女150欧元
• 制卡费：16欧元/人
• 翻译+双认证：约500～800欧元（取决于文件数量）
• 保险：一家三口每年约600～900欧元

持有环节：年度持有成本别忽视

• 房产税ENFIA：根据房产评估价阶梯征收，25万欧元的公寓每年约300～800欧元
• 物业费：电梯公寓每年600～1500欧元，别墅另计花园泳池维护
• 会计服务费：如出租需报税，年费300～500欧元

希腊购房移民流程分几步？

从看房到拿卡，通常需要4～6个月，我们把关键节点用时间轴呈现：

1. 选房与尽调（1～2周）：律师核查产权、抵押、城市规划限制
2. 签署预订协议：支付1万～2万欧元定金锁定房源
3. 开设税号+银行账户：本人到场，携带护照、住址证明、工作证明
4. 支付全款并公证过户：房款走希腊银行监管账户，公证师现场签署最终合同
5. 递交移民申请：律师预约移民局，录指纹、交材料
6. 获批与领卡：平均等待2～3个月，蓝纸有效期1年，可自由出入希腊

希腊购房移民常见疑问Q&A

Q：房产可以出租吗？租金回报率如何？

A：可以，希腊对永居身份没有居住要求，房产可全权委托中介出租。雅典市中心公寓年毛租金回报率3.5%～5%，旅游区短租旺季收益更高，但需申请EOT执照并缴纳24%增值税。

Q：一家三代都能拿身份吗？

A：主申请人配偶、21岁以下子女、夫妻双方父母均可作为附属申请人，但子女年满21岁需额外申请3年可续签居留，直到24岁。

Q：拿到希腊永居后能否工作？

A：希腊购房移民属于“投资者永居”，不允许受雇工作，但可开设公司、担任股东或董事会成员。

Q：五年后如何续签？是否必须一直持有房产？

A：每五年续签一次，条件简单：房产仍在名下、保险持续有效、无犯罪记录。若出售房产，永居即刻失效，除非已入籍。

希腊购房移民对比其他欧洲项目优势在哪？

• 门槛更低：25万欧元，葡萄牙、西班牙已涨至50万
• 审批最快：官方承诺2个月内批复，实际多数案例60～90天
• 无移民监：一天都不住也不会丧失身份
• 畅游申根：持卡即可每180天停留90天，商务旅行极便利
• 教育跳板：子女可在希腊就读国际学校，凭华侨生身份回国参加联考，400分可冲985

2024年政策风向与风险提示

希腊财政部在2023年底提交草案，拟将热门地区（雅典北部、南部、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼）的购房移民门槛提高至50万欧元，预计2024年第二季度落地。若已签署预订协议并支付10%房款，可锁定旧政。

此外，欧盟委员会对“黄金签证”审查趋严，未来可能增加居住要求或资金来源审查深度。建议申请人：尽快递交、选择产权清晰的一手现房、避免共有产权项目，以降低政策突变带来的不确定性。