“买房就能拿身份”听上去像广告，但背后牵涉法律、税务、汇率、教育、医疗等上百个细节。与其到处翻帖，不如一次性把关键问题拆给你看。

买房移民到底在买什么？

很多人以为只是“买套房”，其实你在购买的是“居留权”或“护照”两种截然不同的产品。

• 居留权：希腊、葡萄牙、西班牙黄金签证，本质是“长期多次往返+本地居住权”，不等于国籍。
• 护照：土耳其、圣基茨、多米尼克，购房直接换公民身份，可免签英国、申根、新加坡等。

先想清楚自己要的是“能住”还是“能走”，再往下看价格。

买房移民哪个国家好？一张对比表告诉你

如果你只想去欧洲度假，希腊25万欧性价比更高；想跳板欧盟护照，葡萄牙五年后可转永居+入籍；需要快速拿护照，土耳其或加勒比岛国最快三到六个月。

需要多少钱？别只盯着房款

房款只是“入场券”，真正掏空钱包的是这些隐藏成本：

1. 交易税：希腊3%—24%，葡萄牙6%—8%，土耳其4%（2024年可能上调）。
2. 律师费：房款1%—2%，加勒比岛国固定2万美元左右。
3. *** 申请费：葡萄牙主申5325欧+附属申5325欧，希腊主申2000欧。
4. 体检、公证、翻译、快递：一家四口约5000—8000人民币。
5. 持有成本：物业费、年度房产税、出租所得税，希腊每年约房款的0.2%—1%。

粗略估算：希腊25万欧项目，落地总成本≈28万欧；土耳其40万美元项目，落地总成本≈46万美元。

自问自答：买房移民常见雷区

Q：房价会不会被抬高？

A：会。开发商知道你是冲着身份来的，溢价10%—20%很常见。务必找持牌律师做尽调，查抵押、查规划、查增值税。

Q：可以贷款吗？

A：黄金签证项目通常要求全款；土耳其护照项目可贷款，但贷款部分不计入40万美元门槛。

Q：拿到身份后能工作吗？

A：希腊、西班牙黄金签证不允许受雇，只能开公司或收租；葡萄牙可以工作；加勒比护照全球通行，但本地就业机会有限。

Q：五年后房子能卖吗？

A：希腊、西班牙需一直持有房产才能续签；葡萄牙2024新政允许满五年后出售；土耳其护照项目持有三年后可出售，不影响国籍。

2024年政策风向：涨价与关停倒计时

• 希腊：热门区域（雅典、圣托里尼）已涨到50万欧，2025年可能全面取消购房送身份。
• 葡萄牙：2023年10月已关停住宅类购房，仅剩基金、科研、商业房产通道。
• 西班牙：执政党提案2025年终止黄金签证，议会投票中。
• 加勒比岛国：2024年6月30日起，更低投资额统一涨至20万美元（捐赠）或40万美元（房产）。

一句话：窗口期正在关闭，观望等于错过。

实战流程：从看房到拿卡只需六步

1. 选国家：根据预算、居住需求、免签范围倒推。
2. 选区域：优先核心城市核心区，出租转手都不愁。
3. 远程看房：让律师视频连线，避免“滤镜房”。
4. 开税号、开账户：希腊需本人到场，土耳其可授权。
5. 支付定金、签合同：定金一般为1万—2万欧元，可退。
6. 过户、递交移民申请：律师代跑，最快30天获批。

写在最后：给不同人群的极简建议

预算200万人民币以内：希腊比雷埃夫斯港或帕罗斯岛，25万欧+税费，一家三代拿居留。

预算300万人民币左右：葡萄牙里斯本商业房产或基金，五年转护照，跳板欧盟。

预算400万人民币以上：土耳其伊斯坦布尔核心地段，40万美元护照+美元资产保值。

只想最快拿护照：圣基茨或格林纳达，6个月到手，免签英国180天、申根90天。

买房移民不是一锤子买卖，而是身份、资产、税务、教育四位一体的全球布局。把账算清，把风险看透，再下手也不迟。