**移民后国内房产怎么办？出售还是出租？** 大多数家庭在拿到海外永居或护照后，都会面临这道选择题。答案没有绝对，但可以通过“资产目标、税务成本、管理难度、未来回国概率”四个维度快速判断。下面用自问自答的方式拆解每一步。 --- ### 一、先问自己：这套房子未来还会住吗？ - **会回来养老或让孩子读书** 建议保留，但务必**提前做“代管人公证”**，把钥匙、物业、水电缴费、出租签约等权限一次性授权给国内亲属或专业机构。 - **十年内不会回国** 持有成本（物业费、房产税、折旧、空置损耗）逐年增加，**出售变现更划算**。 --- ### 二、出售前必须核对的五件事 1. **产权是否干净** 有无抵押、查封、共有权人未签字？提前去不动产登记中心拉“房屋信息查询记录”。 2. **购房资格是否已丧失** 部分城市对“境外身份”有限售，需确认自己是否仍算“本市户籍”。 3. **结汇额度够不够用** 房款超5万美元需分笔汇出，**提前在银行做“移民财产转移”备案**，材料包括： - 护照+签证 - 原购房合同及发票 - 完税凭证 4. **增值税与个税怎么算** - 满五唯一：免征 - 满二不唯一：差额×20% - 不满二：全额×5.3% **若房子增值巨大，可先“夫妻更名”再出售，利用免税名额。** 5. **买家付款方式** 境外身份无法收人民币定金，**必须走资金监管账户**，确保外汇安全。 --- ### 三、出租的隐藏成本与避坑清单 - **租金回报率低于2%的城市** 如北京、上海核心区，租金抵不过物业+折旧，**直接出售更理性**。 - **租客管理谁来管？** 三种方案： - 亲属代管：成本低，但易产生纠纷； - 长租公寓：一次性签3-5年，省心但折价15%-20%； - 托管公司：月租金10%服务费，**合同里必须写明“空置期责任”**。 - **税务申报别忘了** 境外房东需按“财产租赁所得”缴纳10%预提税，**由租客或托管公司代扣**，否则无法结汇。 --- ### 四、不想卖也不想租？第三条路：资产置换 - **换成核心城市小户型** 把三居换成学区一居，租金更高、流动性更好，**未来回国也能自住**。 - **换成商铺或车位** 商铺回报率可达4%-6%，但需承担空置风险；车位则易管理、税费低。 - **换成REITs或房产基金** 变现快、分散风险，**适合完全不想打理实物的家庭**。 --- ### 五、真实案例：北京学区房如何决策？ **背景**：张先生移民加拿大，持有海淀学区房一套，市值1200万，月租1.8万。 **计算**： - 持有成本：物业费+供暖+折旧≈4万/年 - 租金净得：1.8万×12×(1-10%税)=19.4万/年 - 回报率：19.4÷1200=1.6% **结论**：回报率过低，且未来学区政策不确定，**张先生最终选择出售，房款换美元定投美股指数基金，年化7%**。 --- ### 六、常见误区提醒 - **误区1：移民后自动失去购房资格** 只要户口未注销，仍算“本市户籍”，可正常交易。 - **误区2：房子写孩子名字就免税** 未成年人卖房需监护人公证，且**无法享受“满五唯一”优惠**。 - **误区3：境外身份不能收人民币房款** 通过“境内资产变现账户”即可接收，**但需提供移民签证+原购房合同**。 --- ### 七、行动清单（打印出来打钩） - [ ] 去不动产登记中心打印产权信息 - [ ] 计算持有成本与租金回报率 - [ ] 对比出售税费与出租税费 - [ ] 联系3家中介评估市场价 - [ ] 若出售：预约银行做“移民财产转移”备案 - [ ] 若出租：确定代管人或托管公司，签三方协议 --- 把问题拆成以上七步，移民后国内房产就不再是“烫手山芋”，而是一张可进可退的底牌。