悉尼买房移民条件：在澳大利亚，单纯购买住宅物业并不能直接获得永久居留权，但可以通过188类商业创新与投资签证或132商业天才签证间接实现移民目的。

一、为什么“买房”与“移民”常被放在一起讨论？

悉尼作为澳洲经济引擎，房产增值稳健，许多申请人把购置商业或住宅物业视为满足投资门槛的手段。然而，澳洲移民局并不把住宅房产计入合规投资，因此需要区分“买房”与“合规投资”的差异。

二、悉尼买房移民的三种主流路径

1. 188B投资者签证：250万澳元合规投资

• 需将250万澳元投入澳洲风投、新兴企业与平衡型基金，而非住宅。
• 申请人需有3年以上直接投资或企业管理经验，且家庭净资产达到250万澳元。
• 居住要求：主申请人在4年内累计住满2年。

2. 188C重大投资者签证：500万澳元简化通道

• 无年龄、英语、打分要求，投资500万澳元到合规基金。
• 资金可包含商业地产、新兴企业债券，但不能买二手住宅。
• 居住要求宽松：4年内住满160天即可。

3. 132B风投企业家签证：100万澳元风投基金

• 需获得澳洲风投协会(AVCAL)会员基金的至少100万澳元投资承诺。
• 项目需具备高成长性与创新性，如科技、医疗、清洁能源。
• 一步到位拿永居，但审核严格，需商业计划书与尽职调查。

三、常见疑问：买房能否计入投资额度？

疑问：在悉尼买几套公寓能否算188B的250万澳元投资？

答：不能。住宅房产被明确排除在合规投资之外；若购买全新未售住宅，虽可计入资产证明，但不计入投资额度。

四、资金证明与来源审查

1. 资产来源：需提供近5年税单、公司审计报告、房产评估报告。
2. 资金路径：外汇管理局批件、银行流水、境外账户证明。
3. 反洗钱审查：大额转账需解释赠与、出售股权、房产变现等路径。

五、州 *** 担保：新南威尔士州（NSW）最新政策

NSW对188B/C申请人提出额外要求：

• 188B：需额外在NSW投资50万澳元于指定风投或初创企业。
• 188C：需证明额外100万澳元用于NSW州债或基建基金。
• 居住：主申请人需承诺每年在悉尼居住至少40天。

六、购房与移民的协同策略

虽然住宅房产不计入投资额度，但可作为资产证明与居住安排：

• 资产证明：在递交EOI前，持有悉尼房产可提升净资产分数。
• 居住安排：188签证获批后，可购买自住房满足居住要求。
• 税务优化：自住房未来出售可享主要居所资本利得税豁免。

七、时间线：从看房到拿PR的完整流程

1. 前期评估：律师与移民 *** 联合评估资产、经验、英语。
2. 递交EOI：SkillSelect系统打分，等待州担保邀请。
3. 州担保：NSW州 *** 审核商业计划与投资额。
4. 签证申请：递交188类签证，体检、无犯罪公证。
5. 投资执行：获批后70天内完成合规投资。
6. 满足居住：按签证类别住满规定天数。
7. 转永居：188B/C持满3-4年后申请888永居。

八、风险与对策

九、案例分享：深圳家庭4年拿PR

背景：夫妻经营跨境电商，净资产3200万人民币。

步骤：

• 2020年3月：购买悉尼Chatswood全新公寓作为资产证明。
• 2020年7月：递交188B EOI，获NSW州担保。
• 2021年2月：获批188B，将250万澳元投入合规基金。
• 2021-2024年：夫妻轮流居住，累计住满800天。
• 2024年5月：递交888永居，同年9月获批。

十、下一步行动清单

1. 预约澳洲注册移民 *** (MARA)与房产律师联合咨询。
2. 准备近3年审计报告与银行流水。
3. 对比188B/C/132B三种方案，选择最适合的签证类别。
4. 锁定合规基金，提前完成尽调。
5. 在悉尼实地考察商业地产，为后续投资做准备。