西雅图投资移民条件：到底要满足哪些硬性指标？

不少申请人一上来就问：“我只有50万美元，能办西雅图EB-5吗？”答案并不简单。除了资金，移民局还会从三大维度打分：资金来源、创造就业、个人背景。

1. 资金门槛：50万还是105万？

• 目标就业区（TEA）：西雅图市区以南的Tukwila、Kent等地仍被划为TEA，投资额维持50万美元。
• 非TEA区域：Bellevue核心地段已退出TEA，投资额105万美元起。

2. 资金来源审核：移民局更爱“刨根问底”

常见被接受的来源：

1. 房产抵押：需提供评估报告、贷款合同、还款流水。
2. 公司分红：需出具审计报告、股东会决议、纳税凭证。
3. 股票变现：券商对账单+交易记录，时间线要连贯。

被拒的高发点：大额现金赠与、无法解释的境外转账。

3. 创造就业：10个 *** 岗位如何量化？

西雅图科技类EB-5项目常用RIMS II经济模型，把建筑支出、运营收入折算成就业。关键数字：

• 每50万美元需对应10个直接+间接就业。
• 酒店、长租公寓项目常用入住率75%作为保守测算。

西雅图EB5项目怎么选：区域中心VS直投的隐形差异

1. 区域中心项目：省心但要看“历史成绩单”

自问：如何快速判断一个区域中心靠谱？

答：查三大记录：

• I-924获批时间：越早越成熟，更好早于2015年。
• I-829通过率：低于90%直接淘汰。
• 还款记录：有无提前返还本金案例，优先选已还款2期以上的区域中心。

2. 直投项目：控制权与风险并存

适合人群：

1. 在美已有生意，想合并原有业务。
2. 愿意亲自管理，每周至少投入20小时。

直投的隐藏成本：

• 需聘请商业计划书撰写师，费用1.5万-3万美元。
• 移民局现场核查概率高达35%，远高于区域中心的5%。

西雅图热门EB-5赛道盘点：2024年还能上车哪些行业？

1. 数据中心：微软、亚马逊的“房东”

优势：

• 租赁期10年以上，现金流稳定。
• 建筑支出高，每100万美元可创造17个就业。

风险点：

• 电力批文难拿，需确认PSE（Puget Sound Energy）供电协议已签署。

2. 学生公寓：华盛顿大学旁的“现金奶牛”

关键数据：

• 入住率常年95%以上，租金年涨幅5%-7%。
• EB-5资金占比不超过35%，降低资金风险。

3. 医疗办公楼：老龄化红利

选址铁律：

1. 距离Swedish Medical Center或Virginia Mason不超过3英里。
2. 租约中医疗租户占比≥60%，抗经济周期。

时间线：从签约到拿永久绿卡要多久？

自问：2024年递交申请，孩子能赶上美国读大学吗？

答：按最新排期表（2024年5月）：

• 中国大陆出生：表A排到2015年10月，意味着新申请人需等8-10年。
• 无排期国家：如越南、韩国，3.5年可拿临时绿卡。

加速技巧：

1. 选择预留签证项目（乡村或高失业区），目前仍无排期。
2. 同步递交I-526E+I-485，90天内拿到EAD工卡，孩子可享本地学费。

避坑指南：西雅图EB-5失败案例复盘

案例1：南联合湖酒店项目烂尾

失败原因：

• 区域中心挪用资金至其他地块，被SEC起诉。
• 建筑成本超支120%，就业模型失效。

预警信号：

1. 项目方拒绝提供每月施工报告。
2. EB-5资金占比超过60%。

案例2：贝尔维尤公寓改规划

失败原因：

• 市 *** 突然收紧容积率，可建单元数减少40%。
• 就业缺口3.2个，导致I-829被拒。

避坑 *** ：

• 签约前核查市 *** 预批文（Pre-Application）。
• 要求项目方购买就业完成保险。

律师与中介：如何组建你的“过签战队”？

自问：是否需要同时请移民律师和商业律师？

答：必须分开。

• 移民律师：负责I-526E、I-829文件，选年处理量≥100件的律所。
• 商业律师：审阅PPM、贷款协议，重点看抵押顺位是否在EB-5投资人之前。

中介筛选标准：

1. 成立时间≥8年，可查西雅图本地工商局记录。
2. 过往项目100%通过I-829，且能提供银行还款流水。