近年来，越来越多人通过“买房”实现身份转换，但各国规则差异大、流程复杂，稍不留神就可能踩坑。下面用问答形式拆解最常被问到的核心环节，帮你快速厘清思路。

购房移民到底指什么？

官方定义：在目标国家购买符合 *** 规定金额、类型、区域的房产，即可申请居留或入籍身份。 **注意**：它不是“买房送护照”，而是“买房换居留资格”，后续仍需满足居住、无犯罪、健康等附加条件。

主流国家购房移民政策横向对比

欧洲：葡萄牙、希腊、西班牙

• 葡萄牙黄金签证：更低28万欧（低密度区域翻新房产），每年住7天，五年后可申永居或护照。
• 希腊25万欧项目：不限区域、不限套数，但房产与身份绑定，出售即失效。
• 西班牙50万欧：可工作、可带父母，转永居需五年内住满四年两个月。

加勒比：土耳其、圣基茨

• 土耳其40万美元：持有三年即可出售，护照免签110+国，但需留意美元汇率波动。
• 圣基茨40万美元：无居住要求，可匿名持股公司，适合高净值人群做税务规划。

如何办理购房移民？六步拆解

之一步：资格预审

自问：我是否有犯罪记录？资金来源能否解释？ 答：若答案为“否”，先解决再启动，否则后期补件会拖慢整体周期。

第二步：选房与尽调

关键点：

• 确认房产是否被抵押、查封；
• 查 *** 估价报告，避免虚高；
• 优先选带包租协议的现房，降低空置风险。

第三步：开立海外账户

希腊、葡萄牙需本人到场；土耳其可授权律师远程开户。 提醒：提前准备护照、地址证明、税号，避免现场排队。

第四步：支付房款与过户

流程： 签署预售合同→支付定金（10%）→律师楼监管账户→尾款→地契过户。 注意：保留每笔汇款凭证，移民局会抽查。

第五步：递交移民申请

材料清单：

• 护照整本扫描件
• 无犯罪公证+双认证
• 购房合同、地契
• 医疗保险（覆盖申根3万欧）

第六步：录指纹与领卡

葡萄牙、希腊需首次登陆录指纹；土耳其可全程国内使馆完成。 周期参考：希腊约三到六个月，葡萄牙八到十个月。

常见陷阱与避坑指南

陷阱一：开发商“包回购”承诺

案例：某客户听信五年后原价回购，结果项目烂尾，身份与资金两空。 对策：写入律师监管协议，若未回购可强制拍卖。

陷阱二：房产估值虚高

自查 *** ：登录当地土地注册处官网，输入房产编号，对比近三年成交价。

陷阱三：隐形税费

希腊：一次性购房税3.09%，年持有税0.1%–1%； 葡萄牙：IMT税6%–8%，印花税0.8%； 建议：预留房款外10%作为税费及律师费。

购房移民后的身份维护

居住要求

• 希腊：无硬性居住，但每五年换卡需入境一次。
• 葡萄牙：之一年住7天，之后每两年住14天。

转永居或入籍

希腊：住满七年+通过A2希腊语考试； 葡萄牙：五年中住满35天+葡语A2； 技巧：提前两年开始语言学习，避免最后突击。

资金规划与退出策略

何时可以卖房？

土耳其：三年后可出售，不影响护照； 希腊：需先转永居或入籍，否则身份失效； 葡萄牙：拿到永居后可出售，但建议保留一年流水证明。

如何降低汇率风险？

• 分批购汇，锁定汇率；
• 使用多币种账户，欧元、美元灵活切换；
• 选择可美元计价的项目，如土耳其。

2024年政策变动预测

业内消息：希腊核心区（雅典、塞萨洛尼基）或涨价至50万欧；葡萄牙可能关闭里斯本、波尔图购房通道。 行动建议：若锁定低成本窗口，更好在上半年完成选房与定金支付。