投资移民到底要花多少钱？主流国家起步门槛约25万美元，热门项目集中在35万—50万美元区间，但隐性支出往往被忽视。下文拆解各国官方费用、第三方成本与常见误区，帮你算 *** 实账单。

一、官方更低投资额：各国门槛差异有多大？

• 美国EB-5：目标就业区80万美元，非目标区105万美元。
• 葡萄牙黄金签证：28万欧元起（低密度地区房产），35万欧元翻新项目，50万欧元常规购房。
• 希腊购房移民：25万欧元房产，一家三代拿永居，无居住要求。
• 土耳其护照：40万美元房产或50万美元存款，持有3年可退出。
• 加勒比护照：圣基茨15万美元起捐款，多米尼克10万美元起，安提瓜20万美元起。

官方数字只是“入场券”，后续税费、律师费、背景调查费才是拉开总成本的关键。

二、容易被忽视的隐性成本：律师、税费、体检、翻译

1. 律师与中介服务费

美国EB-5律师费1.5万—2.5万美元；欧洲购房项目律师费约占房价1%—2%；加勒比护照律师费1万—2万美元。选择持牌律师可避免后期补件带来的追加费用。

2. *** 税费

• 葡萄牙：房产交易税(IMT)6%—8%，印花税0.8%，年度市政税0.3%—0.8%。
• 希腊：一次性购房税3.09%，公证费1.2%，注册费0.5%。
• 土耳其：房产购置税4%，买卖双方各付2%，2024年新政或上调至6%。

3. 杂费清单

体检、无犯罪公证、双认证、文件翻译、快递、银行开户，单人杂费约3000—5000美元，每增加一位附属申请人再上浮30%。

三、真实案例：一家三口办希腊购房移民到底花多少？

官方门槛25万欧元，实际账单如下：

1. 房产净价：250,000€
2. 购房税：250,000×3.09%=7,725€
3. 公证+注册：250,000×1.7%=4,250€
4. 律师费：250,000×1.2%=3,000€
5. 中介服务费：8,000€
6. 居留卡申请费：2,000€/人×3=6,000€
7. 文件翻译、双认证、保险：2,500€

合计：281,475€，比官方数字高出12.6%。

四、如何降低总成本？四个实战技巧

• 选低密度地区：葡萄牙内陆或希腊克里特岛，房价低、税费同比例下降。
• 团购或尾盘：开发商一次性出售多套尾盘，折扣5%—10%。
• 分阶段付款：土耳其期房项目首付30%，余款交房前支付，可锁定汇率。
• 自办文件：英语好、时间充裕的家庭可自己跑双认证，节省律师代办费。

五、常见疑问Q&A

Q：投资款什么时候必须到位？

A：希腊、葡萄牙购房需先过户再递交移民申请；加勒比捐款则在获批后再打款，资金风险更低。

Q：可以用贷款吗？

A：希腊、葡萄牙允许部分贷款，但贷款金额不计入投资门槛；美国EB-5必须全款，且需证明资金来源。

Q：退出机制如何？

A：土耳其房产3年后可出售，不影响身份；美国EB-5需项目还款周期5—7年；希腊房产与身份绑定，出售即失永居，需提前规划资产置换。

六、2024年价格走势预测

欧盟委员会持续施压黄金签证，葡萄牙已关停房产选项，希腊核心区将涨价至50万欧元，土耳其购房门槛或提至60万美元。加勒比五国签署备忘录，2024年6月30日起统一涨价至20万美元起。窗口期正在收窄，观望成本高于行动成本。

七、一张表看懂主流项目总预算（美元计价）

注：汇率按1€=1.08$计算，房价不含软装家具。

投资移民不是一锤子买卖，把官方门槛、隐性支出、退出成本、汇率波动全部算清，才能避免“买得起、养不起”的尴尬。提前锁定旧政，往往比后期砍价更省钱。