什么是EB-5投资移民？

EB-5是美国国会于1990年设立的移民签证类别，核心逻辑是“投资创造就业换绿卡”。申请人通过在美国投资符合要求的商业项目，并创造或保持至少10个 *** 就业岗位，即可获得美国永久居民身份。2022年《EB-5改革与诚信法案》将更低投资额提升至80万美元（目标就业区TEA）或105万美元（非TEA），并强化了区域中心监管。

投资房产能否直接拿绿卡？

严格来说，单纯购买住宅或商业地产并不符合EB-5要求，因为移民局要求投资必须“处于风险中”且直接创造就业。但以下两种路径可行：

• 房产开发类区域中心项目：投资人认购区域中心发行的有限合伙份额，资金用于酒店、公寓、养老社区等开发，通过建筑支出和后期运营间接创造就业。
• 自主经营房产企业：例如购买并翻新整栋公寓，成立物业管理公司雇佣10名以上 *** 员工（非季节性岗位）。

区域中心与直投项目怎么选？

自问：没时间管理又想省心？答：选区域中心。

自问：想掌控项目并追求更高回报？答：选直投。

申请EB-5绿卡的十步流程

1. 资格评估：确认资金来源合法（工资、卖房、赠与、公司分红等）。
2. 选定项目：审查区域中心历史I-956F批准记录、就业模型、抵押担保条款。
3. 签署认购协议：注意赎回条款与违约救济。
4. 开设监管账户：资金先进入第三方托管，待I-526E递交后释放。
5. 递交I-526E：包含商业计划书、经济报告、资金来源文件。
6. 等待审批：可同步申请Combo Card（EAD工卡+AP回美证），约6-9个月获批。
7. 广领馆面试：中国申请人需在广州领事馆完成移民签证程序。
8. 登陆获两年条件绿卡：首次入境激活身份。
9. 递交I-829：在绿卡到期前90天提交，证明就业已创造且资金持续。
10. 获批永久绿卡：移民局发放十年期绿卡，可5年后申请入籍。

资金来源如何证明？

移民局对“合法来源”审查极严，常见材料清单：

• 卖房：提供买卖合同、契税发票、银行流水。
• 公司盈利：审计报告、企业所得税记录、股东分红决议。
• 赠与：需公证赠与协议，并追溯赠与人资金来源。
• 加密货币：需交易所KYC记录、链上转账凭证、美元兑换记录。

关键技巧：每一笔大额进出都要形成完整证据链，避免现金交易。

投资房产移民的风险点

自问：项目烂尾怎么办？答：查看EB-5贷款是否处于之一清偿顺位。

自问：就业未达标怎么办？答：选择已获I-956F样本批准且就业缓冲超过30%的项目。

其他风险：

• 区域中心被关停：2023年SEC已对三家区域中心发起欺诈指控。
• 汇率波动：人民币兑美元贬值可能增加实际成本。
• 排期倒退：中国出生申请人目前无排期，但印度、越南需关注未来签证公告。

如何挑选靠谱的房产EB-5项目？

三步尽调法：

1. 看开发商背景：优先选择有同类项目成功还款记录的上市房企。
2. 看资金结构：EB-5资金占比低于30%的项目更安全，避免高杠杆。
3. 看退出机制：明确再融资或出售资产的还款路径，拒绝模糊表述。

案例：某拉斯维加斯酒店项目因开发商挪用资金导致I-829被拒，投资人通过诉讼追回80%本金，但绿卡失效。

税务与持有成本

获得绿卡后，全球收入需向美国报税。房产相关税务要点：

• 租金收入：按累进税率10%-37%缴纳联邦税，州税另计。
• 出售房产：外国人预扣15% FIRPTA税，绿卡持有者可申请退税。
• 遗产税：绿卡持有人享有与公民同等的终身免税额（2024年为1361万美元）。

建议提前设立生前信托或LLC持有架构，降低遗产税风险。

替代方案：E-2签证与EB-5的对比

自问：资金不足80万美元怎么办？答：可考虑E-2条约投资人签证。

路径：先通过购房入籍土耳其（40万美元），再申请E-2赴美经营房产管理公司，后续可转EB-5。

2024年政策趋势与实操建议

最新动向：

• 移民局拟将TEA认定权收归联邦，未来大城市项目可能失去80万美元优惠。
• 区域中心年度审计报告将公开披露，便于投资人筛选。

实操建议：

1. 尽快递交I-526E锁定当前政策，避免投资额上涨。
2. 选择乡村项目或高失业率TEA项目，享受签证配额预留（目前无排期）。
3. 聘请独立EB-5律师审核 *** 文件，避免区域中心指定律师利益冲突。