希腊买房移民条件到底有哪些？

希腊黄金签证的门槛在欧盟里算“亲民”，但“亲民”不等于“零门槛”。主申请人必须年满18周岁，无犯罪记录，购买希腊医疗保险，并在希腊境内完成25万欧元以上的房产交易。如果携带配偶、子女或父母，需额外证明亲属关系，且附属申请人同样要购买保险。值得注意的是，房产可以是住宅、商铺、土地或整栋酒店，只要净价≥25万欧即可，不限套数、不限新旧。

希腊买房移民流程分几步？

从看房到拿卡，通常需要4-6个月，我把整个流程拆成7个节点：

1. 国内选房：通过线上VR或律师视频看房，锁定意向房源并支付1-2万欧诚意金。
2. 律师尽调：希腊律师核查房产无抵押、无违建，出具法律意见书。
3. 开立税号+银行账户：本人或授权律师在希腊税务局申请AFM税号，并在当地银行开设个人账户。
4. 支付房款+过户：房款必须从主申请人同名账户汇出，公证处完成产权转移，约2-4周。
5. 递交移民申请：律师将购房合同、土地注册证明、保险单、无犯罪公证等材料一次性递交移民局。
6. 录指纹：移民局批复后，全家需在180天内入境录指纹，当天可拿到“蓝纸”临时居留。
7. 领取居留卡：录指纹后1-2个月，律师代领5年期居留卡并邮寄回国。

25万欧元能买到什么样的房子？

雅典市中心：一套80-100㎡的二手公寓，楼龄20年左右，月租可达600-800欧；
比雷埃夫斯港：30-50㎡的翻新小户型，总价22-28万欧，短租收益5%-6%；
克里特岛或圣托里尼：25万欧可拿下一套带泳池的度假别墅，但位置略偏，需自驾出行。
提示：希腊房产按使用面积计价，阳台、储藏室不计入产权面积，性价比高于国内。

希腊买房移民有哪些隐藏成本？

• 交易税费：新房24%增值税，二手房3% *** 税+1%公证费+1%律师费+0.8%土地注册费。
• 持有成本：年度房产税ENFIA约200-800欧/套，物业费30-100欧/月。
• 移民申请费：主申请人2000欧，附属150欧/人，制卡费16欧/人。
• 保险：基础医疗险150-250欧/人/年。

合计首年额外支出≈房价的7%-8%，预算时务必预留。

希腊居留卡能享受哪些福利？

拿到居留卡即自由通行申根27国，单次停留不超过90天；子女可入读希腊公立学校，或选择英美分校，学费仅为国内的1/3；如在当地居住满7年且通过希腊语考试，可申请入籍。但注意：黄金签证不自动赋予工作权，想在当地就业需额外申请工作许可。

常见疑问快问快答

Q：房产可以贷款吗？

A：希腊银行对非税务居民几乎不放贷，99%的买家需全款支付。

Q：拿到居留卡后必须居住吗？

A：没有移民监，只需每5年换卡时登陆一次即可。

Q：房子卖掉了身份会失效吗？

A：会。身份与房产绑定，出售前需先完成身份转移，比如换购≥25万欧的新房。

Q：父母可以作为附属申请人吗？

A：可以，主申请人及配偶双方父母均可随行，无需经济依附证明。

2024年政策风向

希腊 *** 已官宣，2025年5月起热门区域（雅典北部、南部、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼）的购房门槛将涨至80万欧。如果锁定旧政，需在2024年9月30日前支付10%房款并签署预售合同，12月31日前完成过户。窗口期不足半年，现在启动还能省下55万欧。

如何挑选靠谱中介与律师？

1. 查牌照：希腊律师必须持当地Bar Association执照，可上官网验证；
2. 看合同：正规中介使用希腊工商会SELL标准合同，条款中英希三语对照；
3. 分阶段付款：房款走律师监管账户，过户完成后再释放给卖家；
4. 拒绝包租陷阱：承诺年收益8%以上的项目，多数用房价返租做高估值，后期 *** 困难。

落地后的三件事

之一件事：申请税号密码，后续交税、卖房子都要用；
第二件事：开通水电网，希腊电费阶梯计价，记得选分时套餐；
第三件事：给孩子找学校，雅典国际学校9月开学，4月前就要报名。

希腊买房移民的核心逻辑是“低门槛+高自由”，但政策红利正在收缩。把25万欧元拆成“房产+身份+欧元资产”三份收益，算清税费与时间差，就能在欧盟版图上抢到一个进退自如的支点。