移民还是买房？哪个更划算？
**没有绝对答案，取决于你的资金规模、家庭规划、风险承受度以及未来十年的人生重心。**

一、先厘清：移民≠买房，买房≠移民

很多人把“买房”与“移民”混为一谈，其实二者逻辑完全不同：

• 买房：本质是资产配置，看的是城市潜力、租售比、持有成本。
• 移民：本质是身份规划，看的是教育、医疗、税务、护照自由度。

只有在少数国家（如希腊、葡萄牙、土耳其）买房才能顺带拿身份，但**投资额、居住要求、退出机制**各不相同。

二、算账：1000万人民币，移民与买房的真实成本对比

1. 移民主流路径费用

结论：移民是一次性支出+长期机会成本，资金锁定5年以上。

2. 买房主流城市费用

结论：买房是杠杆游戏，租金可覆盖大部分持有成本，但流动性弱于移民基金。

三、自问自答：我到底该选哪条路？

Q1：孩子两年后要读国际中学，时间紧怎么办？

优先移民。葡萄牙黄金签证最快6个月获批，孩子可直申欧盟大学，学费仅为国际生1/3。

Q2：手里只有300万，又想资产全球分散？

优先买房。300万在东京可买20㎡地铁房，年租12万人民币，租金回报4%，且日元避险。

Q3：担心政策变，想随时撤退？

选可退出机制清晰的移民项目。例如希腊25万欧购房移民，拿到永居3年后即可出售房产，身份保留。

四、隐藏成本：移民与买房都避不开的三件事

1. 税务居民判定：移民后若在目标国住满183天，全球收入可能需申报；买房出租也要在当地报税。
2. 外汇管制：中国每人每年5万美元额度，大额资金需提前做ODI或跨境架构。
3. 传承难度：海外房产继承需走当地 probate，耗时6-18个月；移民身份可附带配偶子女，但孙辈未必自动获得。

五、实战组合：先移民还是先买房？

方案A：高净值家庭（可投资资产≥3000万）

先移民，再买房。用葡萄牙黄金签证锁定欧盟身份，同时把剩余资金配置在伦敦/东京核心地段，租金用于支付移民维持费。

方案B：中产家庭（可投资资产500-1000万）

先买房，后移民。在曼谷或迪拜买两套小户型，租金回报6%以上，3年后卖出变现再加杠杆办加拿大SUV，分散风险。

方案C：年轻单身（可投资资产≤300万）

只买房，不移民。选流动性高的日本民宿牌照房，每年自住30天，其余时间托管，边收租边观望移民政策变化。

六、未来五年趋势：移民门槛抬升，买房窗口收窄

• 欧盟：2025年起黄金签证可能全面关停或涨价至50万欧以上。
• 美国：EB-5新法案下乡村项目排期缩短，但投资额已涨至80万美元。
• 亚洲：泰国精英签证10月将涨价，日本民宿法更严，核心城市房价年涨幅5-8%。

一句话：移民越早越便宜，买房越晚越被动。

七、终极建议：用一张表做决策

如果教育权重对你更高，移民胜出；如果增值和流动性更重要，买房领先。**把这张表打印出来，和家人逐项打分，答案自然浮现。**