“买房就能拿护照？”“花几百万在海外买套房，是不是全家都能过去住？”——如果你也在搜索引擎里敲过类似的问题，这篇文章一次讲透。

买房≠自动移民，先厘清三个概念

• 永久居留权（PR）：俗称“绿卡”，可长期居住，但国籍仍为中国。
• 护照/国籍：成为该国公民，持该国护照，需放弃中国国籍。
• 黄金签证：通过投资房产换取居留许可，满足居住或语言要求后可转永居或入籍。

多数国家把“购房”归类为投资行为，只发居留卡，不直接给护照；只有极少数国家例外。

目前真正“购房送护照”的国家只剩这几个

1. 圣基茨和尼维斯：40万美元以上 *** 指定房产，3-6个月拿护照，免签英国、欧盟。
2. 多米尼克：20万美元起，房产需持有3年，可更名 *** 。
3. 土耳其：40万美元房产，3年后可出售，护照可更名，仍保留中国国籍。

注意：加勒比护照主打“免签+税务筹划”，并非移居欧洲的更佳跳板。

主流“购房换居留”国家清单与门槛

欧洲区

• 希腊：25万欧元起，一家三代拿5年居留卡，无居住要求，房产与身份绑定。
• 葡萄牙：28万/35万/50万欧元三档，5年住满35天+葡语A2可转护照，2023年已限制热门城市购房。
• 西班牙：50万欧元，可工作经商，10年内住满8年2个月可申请入籍。
• 塞浦路斯：30万欧元，PR而非护照，需每两年登陆一次。

亚洲区

• 马来西亚“第二家园”：存100万马币+购房，10年可续签，但2023新政大幅提高存款要求。
• 泰国精英签：60万泰铢起会员费，搭配购房可长期居住，本质仍是签证。

自问自答：买房移民最容易踩的坑

Q：房产涨价后卖掉，身份还在吗？

A：希腊、塞浦路斯等“房产绑定身份”的国家，一旦出售即失去居留权；土耳其、加勒比护照项目则允许3年后出售，身份不受影响。

Q：可以贷款买房吗？

A：黄金签证普遍要求全款，且资金必须来自海外账户；贷款部分不计入投资额度。

Q：拿到居留卡后，孩子能在当地免费读书吗？

A：葡萄牙、西班牙、希腊的公立学校对黄金签证持有者子女开放，但名校仍需额外考试或捐款；私立学校学费每年1-3万欧元。

2024年政策风向：欧洲在收紧，加勒比在涨价

• 欧盟委员会多次点名“黄金签证”存在洗钱风险，葡萄牙已取消里斯本、波尔图住宅类购房资格。
• 希腊2023年把热门区域门槛从25万欧提到50万欧，2024年可能继续细分涨价区域。
• 圣基茨2023年7月将捐赠护照门槛从12.5万美元提至25万美元，房产通道同步上调。

一句话总结：窗口期正在缩小，早一年办理可能省下一半预算。

实战流程：从看房到拿卡需要多久？

1. 选定国家与区域，远程视频看房或实地考察。
2. 开立海外账户，完成反洗钱审查，资金出境。
3. 签署预售合同，支付定金（一般10%）。
4. 律师完成尽职调查，支付尾款，办理过户。
5. 递交移民申请，录指纹，等待批复。
6. 获批后登陆领取居留卡或护照。

希腊最快2个月，葡萄牙平均6-8个月，土耳其护照3-4个月。

预算清单：除了房价，还有哪些隐藏成本？

• 交易税费：希腊3%交易税+1%律师费+公证费；葡萄牙6-8%综合税费。
• 移民律师费：单人申请1-1.5万欧元，每增加一名附属申请人加2000-3000欧。
• 年度持有成本：物业费、市政税、出租管理费，约占房价的1-1.5%。
• 入籍附加费用：语言考试、文件公证、申请费，合计约3000-5000欧元。

给不同人群的决策建议

想快速拿护照，兼顾出行便利

选土耳其或圣基茨，3-6个月搞定，免签国多，适合高净值人群做税务身份备份。

计划孩子华侨生联考

选希腊或马耳他，父母一方+孩子住满18个月即可回国参加联考，比国际生通道低100-200分。

打算真正过去生活

选葡萄牙，气候宜人、英语普及率高，5年后可转欧盟护照，自由定居德国、法国。

最后提醒：先移民规划，再选房

太多人把顺序搞反：先看到一套“海景房”心动，再倒推移民政策。正确姿势是——先确定家庭需求（教育、税务、居住），再匹配国家，最后才挑具体楼盘。把买房当手段，把身份当目的，才不会被销售话术带节奏。