澳洲买房可以移民吗？官方答案与常见误区

澳洲买房本身**并不能直接获得永久居留权**。 澳洲没有“购房移民”通道，房产投资只是商业或技术移民打分中的**资产证明**，并非签证类别。常见误区包括： - 以为花500万澳元买套房就能拿绿卡 - 把“重大投资者签证188C”简单等同于买房移民 - 忽略州 *** 担保与EOI打分系统 ---

澳洲移民购房条件：身份、资金、用途三重门槛

1. 身份门槛：持有什么签证才能买房？

- **临时居民**（如学生签、485工签、482雇主担保签）可买**一套二手房**自住，但需FIRB批准，且必须在签证到期后三个月内出售。 - **永久居民**与**澳洲公民**购房无数量限制，无需FIRB。 - **无签证的海外纯投资客**只能买**新房或空地**，且需缴纳**海外买家附加税**。

2. 资金门槛：首付、印花税、附加费怎么算？

- **首付比例**：临时居民普遍被要求**30%-40%**；本地买家可低至**5%-10%**。 - **印花税**：各州不同，以悉尼所在新州为例，100万澳元房产本地买家约4万，海外买家再加**8%附加税**。 - **FIRB申请费**：100万澳元以下房产为**13,200澳元**，随房价阶梯上涨。

3. 用途门槛：自住、出租还是开发？

- 临时居民买二手房必须**自住**，不能出租整套。 - 海外买家买新房可**出租**，但需向ATO申报租金收入并缴纳预扣税。 - 购买空地需在**四年内开工**，否则面临罚款或强制出售。 ---

如何通过房产投资“曲线”移民？三条可行路径

路径一：商业创新与投资签证188类

- **188A**：要求家庭净资产**125万澳元**，其中可包含房产，但需证明**两年经营历史**。 - **188B**：投资250万澳元到合规基金，房产不能直接计入，但卖房变现后的资金可用来投资。 - **188C**：500万澳元重大投资者，房产最多占**10%**，即50万，其余需投到风投、新兴企业与平衡基金。

路径二：州担保技术移民190/491

- 部分州（如南澳、塔州）对**房产开发经理**、**建筑项目经理**等职业开放州担保。 - 拥有澳洲房产可**加居住分**：在目标州持有住宅并居住满12个月，EOI可加**5分**。

路径三：雇主担保转永居186/191

- 雇主担保期间，买房可证明**定居意愿**，在签证官审核时起到**辅助材料**作用。 - 偏远地区雇主担保191签证，要求**三年收入达标**，房产租金可计入53900澳元年收入的一部分。 ---

买房流程：从FIRB到过户的七步拆解

1. **资格自查**：对照签证类型与购房目的，确认是否需要FIRB。 2. **贷款预批**：海外收入需提供**完税证明+雇主信**，本地收入可用**工资单+银行流水**。 3. **选房出价**：二手房可私洽，新房需签预售合同并支付**10%定金**。 4. **FIRB申请**：在线提交护照、签证、购房合同，**30天内**获批。 5. **律师审合同**：重点看**日落条款**、**楼花变更条款**、**土地税分摊**。 6. **支付印花税**：本地买家需在**成交后三个月内**缴纳，海外买家需在**签约后三个月内**缴附加税。 7. **过户与注册**：由律师在Pexa平 *** 成电子过户，**1-2周**拿到产权证。 ---

常见疑问快问快答

**Q：持旅游签能在澳洲买房吗？** A：可以，但只能买**新房或空地**，且需FIRB批准，无法贷款，需**全款支付**。 **Q：夫妻一方是PR，一方是海外买家，怎么买最省税？** A：以**PR一方单独持有**方式购房，可免**8%海外附加税**，但需做**产权声明**以防未来资产分割纠纷。 **Q：楼花降价了，可以违约吗？** A：若合同中无**“价格保护条款”**，开发商可没收**10%定金**并追偿差价。 ---

2024年政策风向：附加税上调与合规审查

- **维州**海外买家附加税从8%升至**9%**，2024年1月生效。 - **ATO**与**FIRB**数据互通，严查**租金收入未申报**与**虚假自住声明**。 - **新州**首次置业印花税减免门槛从65万提至**80万澳元**，本地买家受益更大。 ---

落地建议：先移民还是先买房？

- **预算充足且计划长期定居**：先拿PR再买房，可省数十万附加税。 - **孩子急需学区房**：用临时居民身份买二手房自住，**提前布局教育**。 - **纯投资视角**：关注**布里斯班2032奥运基建**与**珀斯矿业复苏**，新房租金回报可达**5.5%-6%**。