为什么“买房”不等于“移民”？

很多人之一次听说“日本买房移民”时，会下意识把“买房”与“拿永住”划等号。事实并非如此。日本没有纯粹的购房移民法案，房产只是后续签证的“加分项”或“经营载体”。真正决定能否留下来的，是签证类型与持续性。

日本买房移民条件：到底要满足什么？

1. 先确定签证路径，再谈买房

• 经营管理签证：最常见，要求在日本成立公司或收购现有公司，房产可充当公司办公场所或民宿运营场所。
• 高度人才签证：积分制，房产本身不加分，但可证明在日稳定居所，间接提升“居住意愿”评分。
• 配偶/工作签证：买房只是生活配套，与签证审批无直接关系。

2. 购房门槛：多少钱才够？

官方没有硬性金额，但实操经验显示：

• 东京23区：整栋民宿物件普遍在1.5亿日元以上，才能覆盖后续经营成本与签证续签所需的“合理利润”。
• 大阪、福冈：同类型物件8000万～1.2亿日元即可，运营压力更小。
• 偏远地区：5000万日元左右也能买到可运营民宿的独栋，但客源与回报率需仔细测算。

3. 公司设立与资本金

经营管理签证要求：

1. 在日本注册株式会社或合同会社；
2. 注册资本金≥500万日元；
3. 有真实办公地址（可购可租）；
4. 提交可行的事业计划书，证明未来1～3年能盈利。

日本买房移民流程：从看房到拿在留卡

Step1 前期调研（1～2个月）

• 锁定城市：东京、大阪、京都、福冈各有优劣；
• 测算民宿法规：确认该物件可否申请特区民宿或简易宿所牌照；
• 税务模拟：固定资产税、都市计划税、民宿营业许可税。

Step2 成立日本公司（2～4周）

1. 确定公司名、经营范围（必须包含旅馆业或不动产运营）；
2. 汇入500万日元资本金至日本银行账户；
3. 在法务局登记，取得法人番号；
4. 申请税务署、年金事务所、劳动基准监督署的各类登记。

Step3 选房与签约（1个月）

关键点：

• 通过日本宅建士确认重要事项说明书；
• 确认是否带既存违建或老朽化，避免后续无法取得民宿牌照；
• 签约时支付手付金10%，剩余尾款在交房时结清。

Step4 申请民宿牌照（1～2个月）

流程：设计图纸→建筑确认→消防设备检查→保健所现场核查→取得许可番号。

Step5 递交经营管理签证（1～3个月）

• 准备材料：护照、在留资格认定证明书交付申请书、公司藤本、事业计划书、房产买卖合同、民宿许可副本；
• 递交至日本驻华使领馆或东京出入国在留管理局；
• 获批后首次给予1年在留期限。

Step6 登陆与后续续签

1. 入境后14天内办理住民登录、银行卡、手机卡；
2. 每12个月更新一次签证，连续满10年可申请永住，高度人才最快1～3年；
3. 每年需提交决算报告与纳税证明，证明公司正常运营。

常见疑问快问快答

Q1：买房后不住，能拿签证吗？

A：不能。经营管理签证要求真实经营，若房产长期空置，续签会被拒。

Q2：可以贷款买房吗？

A：外国籍且无日本收入者，基本无法从日本银行贷款；少数外资银行可贷5成以内，利率3%～4%。

Q3：买房送家族签证吗？

A：主申请人拿到经营管理签证后，配偶与未成年子女可申请家族滞在签证，享受同等医疗与教育。

Q4：民宿经营失败会影响永住吗？

A：会。连续亏损或营业额过低，会被认定为“非真实经营”，续签或转永住时风险极高。

避坑清单：过来人的血泪教训

• 别买“表面高收益”物件：租金回报率>12%的房源，往往隐藏维修黑洞或客源造假。
• 别忽视消防法规：简易宿所必须加装自动喷水灭火系统，预算至少300万日元。
• 别用国内公司名义买：日本公司持有房产，才能计入经营成本，个人名义无法抵扣。
• 别忘记住民税：即使公司亏损，只要发工资，个人仍需缴纳住民税与年金。

写在最后：把买房当成生意，而非门票

日本买房移民的核心逻辑，是用房产作为载体，持续创造收入与就业，从而满足经营管理签证的续签条件。只有把选址、牌照、税务、运营四个环节全部打通，才能真正把一纸签证变成长期居留乃至永住的通行证。