国外买房可以移民吗？答案是：部分国家允许，但并非所有国家都支持“购房即移民”。

一、哪些国家允许“购房移民”？

目前全球有二十余个 *** 国家把**房产投资**写进移民法案，其中最受中国申请人关注的有：

• 葡萄牙：购买≥50万欧元房产，可申请黄金居留；
• 希腊：购买≥25万欧元房产，全家三代拿永居；
• 西班牙：购买≥50万欧元房产，可获居留卡；
• 土耳其：购买≥40万美元房产，可一步到位拿护照；
• 塞浦路斯：购买≥30万欧元新房，可获永久居留。

二、买房移民≠直接拿护照

很多人误以为“国外买房可以移民吗”就是“买房直接入籍”。实际上，**大部分国家只给居留身份**，后续还要满足居住、语言、纳税等条件才能转永居或入籍。

常见误区拆解

• 误区一：买了房就能在当地工作——希腊黄金签证持有者不能受雇，只能经商；
• 误区二：房产可随意出售——葡萄牙若5年内出售房产，黄金居留即失效；
• 误区三：一人买房全家入籍——土耳其护照项目虽可带配偶子女，但父母需单独申请。

三、买房移民的“隐藏成本”

除了房款，申请人还要预留以下费用：

1. 交易税费：希腊约10%，葡萄牙约8%，土耳其约4%；
2. 律师费：普遍为房款的1%–2%；
3. 移民申请费：葡萄牙主申约532欧元，每增加一位附属申请人约83欧元；
4. 年度持有成本：物业费、市政税、保险等，约占房产评估价的0.5%–1%。

四、如何评估自己是否适合买房移民？

1. 资金流动性

如果房款占家庭可投资资产比例超过50%，建议谨慎。**移民房产多数需要长期持有**，短期内难以变现。

2. 居住需求

葡萄牙黄金签证要求之一年住7天，之后每两年住14天；希腊则无居住要求。若计划长期定居，需考虑语言、医疗、教育配套。

3. 税务居民身份

在部分国家，居住超过183天即被视为税务居民，全球收入可能面临征税。例如，西班牙对非惯常居民有“贝克汉姆法案”优惠，但需提前规划。

五、最新政策变化与风险提示

欧洲黄金签证“涨价潮”

2023年起，葡萄牙已取消里斯本、波尔图的购房移民资格，只能投资内陆或低密度地区；希腊部分区域门槛从25万欧元升至50万欧元。

土耳其护照项目“补漏洞”

2022年土耳其 *** 禁止“回购协议”，即开发商承诺三年后回购房产的做法，申请人必须**真实持有三年**。

汇率与法律风险

里拉、雷亚尔等新兴市场货币波动大，若房款以外币计价，需做好汇率对冲；同时，部分国家期房项目存在烂尾风险，务必选择**已完工或 *** 担保项目**。

六、实操流程：从看房到拿卡

1. 选国家与区域：结合预算、教育、医疗、航班便利性；
2. 远程或实地考察：疫情后多数国家支持视频看房，但建议至少一次实地；
3. 开立银行账户：希腊、葡萄牙需本人到场，土耳其可授权律师；
4. 支付定金与签署POA：定金通常为1万–2万欧元，POA授权律师办理后续手续；
5. 完成房款与过户：房款需通过银行转账，保留流水以备移民局抽查；
6. 递交移民申请：收集无犯罪、体检、保险等材料，律师预约移民局；
7. 打指纹与领卡：希腊约2–4个月获批，葡萄牙约6–8个月，土耳其护照约3–4个月。

七、常见问答

Q：国外买房可以移民吗？如果我只买商铺行不行？

A：希腊、葡萄牙等国家允许商铺、酒店、写字楼等商业物业，只要金额达标即可；但塞浦路斯必须购买住宅。

Q：贷款买房算投资金额吗？

A：绝大多数国家要求**自有资金**，贷款部分不计入移民门槛。例如土耳其需40万美元现金房款，贷款只能覆盖超出部分。

Q：拿到居留后能否享受当地福利？

A：葡萄牙黄金签证持有者可享公立医疗，但需先注册社保号；希腊则需购买私人保险才能就医。

八、未来趋势展望

随着欧盟对“黄金签证”审查趋严，**低成本购房移民窗口正在缩小**。业内普遍预测，2025年前希腊、葡萄牙可能全面关停或大幅提高门槛。对于仍有计划的家庭，建议：

• 锁定**已涨价区域外的优质资产**；
• 提前准备**资金来源证明**，应对更严格的反洗钱审查；
• 关注**基金、存款**等替代方案，分散风险。

国外买房可以移民吗？答案是肯定的，但前提是选对国家、算清成本、看清政策。在做出决定前，务必咨询持牌移民律师与税务师，量身定制最适合自己的路径。