买房≠直接移民，先弄清政策本质

“加拿大买房能移民吗？”——**不能**。加拿大联邦层面没有“购房换永居”通道，任何省份的省提名计划（PNP）也不把房产投资列为独立移民类别。但**房产可以与部分移民路径产生间接关联**，例如作为安家资金证明、企业落地载体或偏远地区创业加分项。

常被误会的三条“买房移民”信息源

• 魁省投资移民旧政：2024年新政已取消“融资投资”选项，改为法语+本地捐款模式，房产不再计入资产。
• 联邦创业SUV：允许用公司名义购置办公物业，但申请人仍需获得指定机构支持信，房产本身不加分。
• 各省“小镇企业家”类别：如萨省Entrepreneur、BC省Regional Pilot，**购房可作为商业计划的一部分**，仍需满足创造就业、营业额等硬性指标。

2024年可间接借助房产的四大移民通道

1. 联邦创业移民（Start-Up Visa）

房产角色：在多伦多、温哥华设立公司，可用商业贷款购置办公室，租金计入运营成本。
核心条件：雅思CLB5、指定机构承诺、安家资金13,757加元起（三口之家）。

2. 萨省企业家移民

房产角色：在里贾纳或萨斯卡通以外地区购房自住，可计入“居住意向”加分。
硬性门槛：净资产50万加元，投资20万加元创立企业，持股至少三分之一，经营6个月后可递交省提名。

3. BC省偏远地区试点

房产角色：在人口少于75,000的社区购房，可作为商业计划落地证明。
关键步骤：先获社区推荐信，再投资10万加元运营企业，12个月后申请省提名。

4. 大西洋四省AIP雇主担保

房产角色：拿到Job Offer后，购房合同可替代租房协议，作为安家资金证明。
语言要求：TEER 0/1/2/3类职业CLB5，TEER 4/5类CLB4。

购房资金如何合法出境？

中国买家需通过**“个人购汇+亲属分拆”**或**“跨境人民币直接投资”**两种方式：
• 每人每年5万美元购汇额度，可叠加直系亲属额度；
• 若已成立加拿大公司，可用注册资本名义一次性汇出超过5万美元。

2024年各省额外印花税与空置税速查

真实案例：如何用房产辅助萨省企业家移民

背景：深圳王先生，43岁，制造业高管，净资产约65万加元。
步骤：
1. 2023年8月考察萨省 Moose Jaw，**以28万加元购入独立屋**自住；
2. 同年10月递交EOI，得分115（购房+社区人口<10万加分）；
3. 2024年1月获邀，3月递交工签，5月登陆；
4. 以公司名义**以12万加元购买仓库**，开展五金分销业务；
5. 2025年2月运营满6个月，营业额达18万加元，申请省提名。
结论：**房产不是移民核心，但降低了居住成本，同时强化了“定居意向”**。

常见问答Q&A

Q：持旅游签证能在加拿大买房吗？

A：可以。加拿大对购房身份无限制，但需预留15个工作日完成反洗钱审查，且无法贷款。

Q：购房后多久必须登陆？

A：无强制要求。若房屋空置，需按各省规定缴纳空置税；建议每年至少居住183天以维持税务居民身份。

Q：夫妻一方是PR，另一方海外买家税能否减免？

A：可以。产权登记为PR一方99%，海外配偶1%，即可全额豁免安省25%海外买家税。

2024年操作时间线（以萨省企业家为例）

1. 1-2月：准备雅思、资产审计、商考行程
2. 3月：登陆考察，选房并完成购房Offer
3. 4月：递交EOI，等待抽签（平均周期2-3个月）
4. 7月：获邀后90天内递交 *** 材料
5. 10月：拿到工签支持信，申请小签登陆
6. 11月：创立企业，开始计算经营周期
7. 次年5月：满足经营6个月后递交省提名
8. 次年10月：联邦阶段体检，预计2026年初获枫叶卡

风险提示：别踩的四个坑

• 开发商包租承诺：多数省份不认可租金收益作为企业营业额。
• 联名购房：若与无亲属关系的合伙人共同持有，未来出售时税务计算复杂。
• 学区与移民政策脱钩：多伦多学区房对省提名无加分，勿被中介误导。
• 低估维护成本：加拿大年度地税、保险、取暖费约占房价的2%-3%。