移民置业流程到底分几步？

从签约到拿到钥匙，通常经历六大阶段：资格评估→国家/城市锁定→房源筛选→资金出境→律师过户→身份获批。每一步都藏着“隐形门槛”，稍不留神就可能多付数万美金。

资格评估：我为什么能买？

自问：我的护照能直接购房吗？
答：希腊、葡萄牙、土耳其对非欧盟护照开放购房移民；美国EB-5则要求投资80万美元起，与购房脱钩。若持中国护照，需额外准备：
• 无犯罪记录公证双认证
• 资金来源解释（工资、分红、卖房所得均可，但需完税证明）
• 银行流水至少覆盖12个月

国家/城市锁定：回报率与身份含金量如何平衡？

把全球热门移民置业地拆成三张表：

1. 欧洲黄金签证：希腊25万欧起，身份可带三代；葡萄牙28万欧起，五年后可转护照。
2. 北美跳板：加拿大魁省已关停，现只剩联邦SUV；美国EB-5排期10年起，房产≠绿卡。
3. 亚洲快速通道：泰国精英签购房无移民属性；马来西亚第二家园需定存100万马币。

自问：我只想让孩子读国际学校，选哪里？
答：希腊雅典北部学区，25万欧公寓+私立校学费≈国内国际学校一年花销。

房源筛选：新房、二手房、包租陷阱怎么避？

开发商广告写“年包租6%”，实际合同里暗藏：
• 前三年租金一次性抵扣房款，等于变相打折
• 第四年起按实际出租收益分成，空租风险全转嫁给业主
• 包租公司往往是开发商关联企业，破产即失效

避坑清单：
1. 查土地注册局，确认产权无抵押
2. 二手房要求卖方出具能耗等级证书，低于D级未来难出售
3. 新房看开发商完工保险（希腊叫TEE，葡萄牙叫10年保）

资金出境：换汇限额5万美金怎么破？

合法路径只有三条：
• 直系亲属多人额度合并，需证明关系
• 香港账户→境外券商→开发商监管账户，耗时45天
• 跨境人民币直投（仅限部分国家，需外管局批文）

注意： *** 一旦被抽查，移民申请直接拒签。

律师过户：哪些文件必须本人到场？

希腊可全程授权律师，葡萄牙需入境录指纹，土耳其要求护照原件留使馆一周。关键节点：
1. 签署POA（授权书）时核对律师执照编号
2. 土地局查册报告有效期仅30天，过期重付200欧
3. 过户税希腊3%，葡萄牙6.5%，需在公证前打入税局账户

海外买房注意事项：交房后别急着出租

常见问题自查表：
• 水电气过户是否完成？希腊需业主本人到DEI营业厅
• 物业费拖欠？葡萄牙公寓若欠费超两年，可被业委会拍卖
• 税务居民身份？每年住满183天，全球收入才需申报

移民身份维持：房子能不能卖？

希腊：拿到永居后房产可售，但身份随之失效；
葡萄牙：五年后转护照可出售；
土耳其：三年后即可出售，不影响公民身份。

自问：想套现又不想丢身份怎么办？
答：希腊可换购更便宜房产，保持总净值25万欧以上。

额外成本：除了房款还要准备多少钱？

• 交易税：希腊3%+公证费1.2%+律师1%
• 持有成本：葡萄牙公寓物业费每年每平4-8欧
• 出租所得税：希腊15%-45%累进，葡萄牙28%固定
• 出售资本利得：土耳其持有五年以上免税

最后一步：如何验证移民中介资质？

三招快速识别黑中介：
1. 要求出示该国律师协会注册号，可官网核验
2. 合同是否写明“失败全退”，而非只退律师费
3. 拒绝提供开发商直接收款账户，坚持第三方托管

把以上节点打印成清单，每完成一项打钩，移民置业流程就能从“踩坑”变成“填空”。