面对动辄八十万美元的投资门槛，EB-5申请人最怕两件事：选错中介、踩雷项目。本文用“自问自答”的方式，把从业十年里被问得最多的核心问题一次性拆解，帮你把决策时间从几个月压缩到几天。

一问：EB-5移民中介到底在做什么？

很多人以为中介只是“填表+递件”，其实**靠谱中介的价值链**至少包含以下环节：

• 前期匹配：根据家庭资产结构、子女年龄、排期预测，筛掉不适合的区域中心项目。
• 尽调穿透：穿透多层SPV，核查就业模型、资金路径、抵押顺位，出具中文尽调报告。
• 文件双轨：同步准备I-526E与资金来源解释两套逻辑，避免补件。
• 风险对冲：提前锁定还款担保条款，设置EB-5资金“退出触发器”。

一句话总结：中介是把“美国移民法+美国商法+中国外汇政策”翻译成可操作步骤的桥梁。

二问：怎么判断一家EB-5中介是否靠谱？

把“销售话术”翻译成“可验证指标”，就能快速过滤噪音。

1. 看牌照与历史

必须同时满足：

1. 美国移民律师协会AILA会员；
2. 中国因私出入境中介机构经营许可证；
3. 过去五年EB-5递案量≥200组且I-526E通过率≥95%。

2. 看项目池深度

靠谱中介不会只推一两个项目，而是**自建“白名单库”**，动态更新区域中心信用评级、项目施工进度、就业创造完成度。

3. 看收费结构

警惕“低价签单+后端加价”。**合理收费模型**：

• 中介服务费：5-8万人民币，分三期支付，I-526E获批后才收尾款；
• 律师费：独立律所直收，不经过中介账户；
• 项目发行费：由区域中心直接收取，中介不得加价。

三问：EB-5项目的更大风险藏在哪？

把十年间出问题的案例拆开来看，**高频雷区**集中在以下三点：

1. 就业创造模型造假

某酒店项目用“建筑支出法”预测就业，结果实际支出只有预算的60%，导致**永久绿卡阶段被拒**。破解 *** ：要求中介提供RIMS II或IMPLAN模型原始数据，并核对施工付款凭证。

2. 资金再投资失控

区域中心把还款后的资金拿去投加密货币，结果血本无归。**合同里必须写明**：EB-5资金只能用于NCE（新商业企业）向JCE（就业创造企业）的贷款，且不得二次再投资。

3. 抵押顺位劣后

很多项目宣传“之一顺位抵押”，实际是“之一顺位股权质押”，清偿顺序排在银行建筑贷款之后。**看文件技巧**：在Security Agreement里搜索“lien position”，确认是否为Recorded Mortgage。

四问：排期、汇率、补件，哪个更容易被忽视？

这三件事往往决定最终成本。

排期：子女年龄临界点

2024年6月表A中国大陆出生申请人排到2015年10月，**超龄风险**计算公式：

CSPA年龄 = 递件时年龄 - I-526E审理时长（约4年）
若结果≥21岁，子女需独立申请。

汇率：锁汇工具

80万美元按7.2汇率准备580万人民币，若一年后汇率升到7.5，**额外成本24万**。靠谱中介会推荐“远期购汇+期权组合”锁定成本。

补件：资金来源“断层”

最常见的补件信要求解释“卖房款如何变成公司分红”。**提前准备**：

• 售房合同、契税发票、银行流水；
• 公司审计报告、股东决议、分红税单；
• 所有文件做中英文公证+海牙认证。

五问：如果已经签约，如何二次验证项目？

即使已付定金，仍有三步“后悔药”：

1. 调取施工监理月报：看实际就业创造是否滞后于模型；
2. 查法院记录：在PACER系统搜索区域中心及开发商是否涉诉；
3. 加入投资人微信群：观察区域中心是否定期答疑、是否拖延还款。

若发现重大风险，**可在I-526E递件前无条件退出**，资金原路退回。

六问：2024年新政下，中介服务有什么变化？

RIA（EB-5 Reform and Integrity Act）生效后，中介必须增加两项服务：

• 诚信基金尽调：核查区域中心是否每年缴纳2万美元诚信基金；
• 区域中心年度审计报告解读：分析其净资产、EB-5资金占比、历史还款记录。

不满足上述要求的中介，已无法在美境内合法推广项目。

七问：真实案例复盘——为什么同一项目有人绿卡到手有人血本无归？

2020年某加州老年公寓项目，投资人A与投资人B同时签约：

差异只有一点：**A把中介当风控顾问，B把中介当销售**。

选EB-5移民中介，本质是选一套风险过滤系统。把本文的七个问题打印出来，面谈时逐条核对，90%的坑都能提前避开。