加拿大移民买房首付比例到底要准备多少？

**答案：加拿大新移民买房首付比例通常为5%–35%，具体取决于身份、收入、信用记录及房产价格。** --- ### 身份决定首付门槛 - **永久居民（PR）**：购买首套自住房且房价≤50万加元，**更低5%**；房价50–99.99万加元部分需10%；≥100万加元则**至少20%**。 - **持工签或学签**：银行普遍要求**35%首付**，部分贷款机构可降至20%，但需额外购买房贷保险。 - **刚登陆的新移民**：无本地信用记录时，大银行通常要求35%，而**B类贷款机构**可能接受25%，利率略高。 --- ### 收入与负债比如何影响实际获批额度？ 银行使用**GDS（总债务服务比）≤39%**、**TDS（总债务服务比）≤44%**作为硬杠杆。 举例：家庭年税前收入10万加元，按GDS 39%计算，每年最多可承担3.9万加元（约月供3250加元）用于房贷、地税及取暖费。若已有车贷500加元/月，则TDS需≤44%，实际可负担房贷月供降至2750加元。 **结论：收入越高、负债越低，首付比例可相应下调。** ---

加拿大新移民购房流程分几步？

### 之一步：拿到合法身份与信用记录 - **登陆后立即申请SIN卡**，同步开通加拿大银行账户。 - **申请无担保信用卡**：每月小额消费并全额还款，6个月即可建立信用分数，目标**680分以上**。 - **保存所有收入证明**：包括雇主信、工资单、报税单NOA，未来贷款必备。 --- ### 第二步：拿到银行预批（Pre-Approval） - **线上比价**：使用Ratehub、RateSpy比较A类银行、信用社、B类机构的利率。 - **准备材料清单**： - 护照/PR卡 - 最近三个月银行流水 - 雇主信写明职位、年薪、入职日期 - 海外资产证明（如中国存款、股票对账单，需英文公证） - **预批有效期**：通常为90–120天，锁定利率避免上涨。 --- ### 第三步：选房、出价、验房 - **区域选择**：多伦多、温哥华核心区价格高，**考虑周边卫星城**如密西沙加、本拿比，通勤30分钟可省10–20万加元。 - **出价策略**：卖家市场可加价5–8%，买家市场则砍价3–5%，**务必加入验房条件**（Financing & Inspection Condition）。 - **验房重点**：屋顶、地基、暖炉、管道，**发现问题可要求卖家维修或降价**。 --- ### 第四步：正式贷款审批与律师过户 - **银行评估价低于成交价怎么办？** 需自筹差额。例如成交价80万加元，评估价78万加元，若首付20%即16万加元，银行只愿贷62.4万加元，缺口1.6万加元需现金补齐。 - **律师角色**：查产权、计算土地 *** 税、登记贷款。**安省多伦多额外市政税**为省税的翻倍，需预留**1.5–2%房款**作为交易费用。 - **交割前48小时**：做最终 walk-through，确认房屋无新损坏。 ---

新移民最容易踩的五个坑

1. **忽视房贷保险**：首付<20%必须购买CMHC保险，保费一次性加进贷款，**30万加元贷款保费约1.2万加元**。 2. **汇率波动**：人民币换加元分批操作，**使用外汇远期合约锁定汇率**，避免首付缩水。 3. **地税估算错误**：温哥华独立屋年地税约1万加元，公寓按面积分摊，**预算时勿遗漏**。 4. **忽略公寓管理费**：多伦多市中心Condo每尺0.7–0.9加元，**1000尺单位年费8400–10800加元**。 5. **提前还款罚金**：固定利率贷款头三年提前还款，银行按**IRD（利率差罚金）**计算，可能高达数万加元。 ---

如何降低首付压力？

- **RRSP Home Buyer’s Plan**：首次购房者可从RRSP免税提取**最多3.5万加元/人**，15年内分期还回。 - **首次购房者激励计划（FTHBI）**： *** 提供房价5–10%无息贷款，降低月供，但未来需按市值比例偿还。 - **父母赠与**：加拿大接受海外直系亲属赠与，**需签署Gift Letter**，注明无需偿还，资金需在账户停留30天以上。 ---

拿到钥匙后别忘了这些后续

- **30天内更换地址**：驾照、健康卡、CRA、银行、保险公司全部更新，避免重要信件丢失。 - **房屋保险生效**：贷款银行要求交割日保险生效，**保额需覆盖重建成本**，而非市场售价。 - **自动转账设置**：地税、管理费、水电费绑定银行账户，**避免滞纳金**影响信用记录。 --- **一句话提醒**：加拿大移民买房首付比例与流程看似复杂，提前6个月规划信用、资金与文件，就能把不确定性降到更低，顺利拿到属于自己的之一套房。