加拿大移民买房流程

之一步：确认移民身份与购房资格

拿到枫叶卡后，**永久居民身份**与本地公民在购房资格上几乎无差别，可自由购买住宅、公寓、联排、独立屋。 若尚未登陆，可凭**移民纸（COPR）**提前锁定房源，但需留意部分银行要求实际居住才能放款。

第二步：锁定城市与学区

自问：多伦多、温哥华、卡尔加里到底选哪里？ 答案： - **多伦多**工作机会多，房价高，首付压力大； - **温哥华**气候宜人，海外买家税15%–20%，需额外预算； - **卡尔加里**房价亲民，无省海外买家税，适合现金流紧张的移民家庭。 若孩子准备入学，优先查看**Fraser Institute学校排名**，锁定高分学区可提升未来转售价值。

第三步：贷款预批（Pre-approval）

银行或贷款经纪会核查： - 过去两年**加拿大报税记录**（NOA）； - 海外收入需折算加元并做**收入证明公证**； - 信用分数**680分以上**可争取更优利率。 拿到预批信后，**锁定利率120天**，防止加息风险。

第四步：选房、出价、验房

在加拿大，**MLS系统**公开透明，可在线筛选房型、历史成交价。 出价时，**竞价战（Bidding War）**常见： - 先交**5,000–10,000加元**诚意金； - 设置**免贷款、免验房条款**可提高中标率，但风险大； - 建议保留**验房条件5个工作日**，发现地基裂缝或霉菌可全身而退。

第五步：律师过户与交房

加拿大无房管局，所有产权交割由**律师**完成： - 查产权、付土地 *** 税、登记抵押； - 交房当天领取**钥匙与产权保险**； - 费用约**1,000–1,500加元**，含律师费、登记费、产权调查费。

加拿大买房首付要多少

首付比例速查表

根据房价与身份，首付阶梯如下： - **50万加元以下**：更低5%； - **50万–99.99万加元**：前50万5%，超出部分10%； - **100万加元及以上**：至少20%； - **投资房或非自住**：统一20%。

永久居民 vs 非居民首付差异

自问：持工签还没拿到枫叶卡，首付会变高吗？ 答案： - **永久居民**：享受与公民同等待遇，更低5%； - **持工签**：部分银行要求**首付35%**，且必须证明收入在加拿大境内； - **纯海外买家**：需额外缴纳**海外买家税**，首付通常35%–40%，利率上浮。

首付资金来源证明

银行会严查“钱从哪里来”，需准备： - 近三个月**加拿大银行流水**； - 海外资金需提供**汇款凭证、售房合同、赠与公证**； - **大额现金存款**（单笔超1万加元）需解释来源，避免被认定为洗钱。

如何凑齐首付的三种实战策略

1. 利用首次购房者计划（HBP） 从RRSP账户提取**最多35,000加元/人**，夫妻合计70,000加元，15年内无息归还。

2. 父母赠与+房贷保险 父母海外转账作为赠与金，银行认可后，**首付5%即可**，剩余部分由CMHC保险覆盖，保费一次性计入贷款。

3. 二次抵押贷款（Second Mortgage） 若已有加拿大房产，可做**房屋净值贷款（HELOC）**，利率仅比基准利率高1%–2%，快速套现补充首付。

常见陷阱与避坑指南

陷阱一：忽视土地 *** 税

多伦多市双重征税： - **省税**：房价×累进税率； - **市税**：同样税率再收一次。 首次购房者可获**更高4,475加元退税**，需律师主动申请。

陷阱二：低估交割成本

除首付外，预留**额外3%–4%**预算： - 验房费：500加元； - 房屋保险：年费1,200加元； - 物业估价费：300加元； - 搬家与开通水电气：500加元。

陷阱三：汇率波动导致首付缺口

人民币换加元需提前**锁汇**，若签约到交割间隔60天，汇率波动5%，10万加元首付可能瞬间多出3万人民币。 解决方案： - 使用**远期外汇合约**； - 分批购汇，降低平均成本。

2024年最新政策动向

联邦禁止海外买家延期至2027年

2023年1月生效的《Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act》原定2025年结束，现已**延长至2027年**。 例外情况： - **持工签且报税满3年**可购买； - **难民、国际学生**满足条件亦可豁免。

CMHC保险规则收紧

2024年起，CMHC对**债务偿还比率（GDS/TDS）**要求更严： - GDS（房贷+地税+暖气）≤收入的39%； - TDS（所有债务）≤收入的44%。 若收入不足，需提高首付至**20%以上**以绕过保险。

结语：移民买房的下一步行动清单

1. 登陆前半年，**开设加拿大银行账户**并养信用记录； 2. 拿到SIN卡后，立即申请**信用卡+水电账单**，累积信用分数； 3. 联系持牌贷款经纪，**比价五大银行+信用社**利率； 4. 加入本地**华人经纪微信群**，获取学区房源之一手信息； 5. 签约前，用**房屋历史成交价工具**（如HouseSigma）验证挂牌价是否合理。