加拿大买房就能移民吗？

不能。加拿大没有“购房即获身份”的政策，但**房产投资可作为加分项或资金来源证明**，配合联邦或省提名项目才能拿到枫叶卡。 ---

联邦与省提名：哪条路径更稳？

联邦快速通道（EE）

- **CRS打分**：房产本身不加分，但出售房产后的资金可计入“资金证明”。 - **适用人群**：年轻、高学历、雅思CLB7以上，房产收益只是锦上添花。

省提名计划（PNP）

- **安省优才**：若房产在大多伦多地区，可证明“与安省有紧密联系”，**面试环节更易通过**。 - **萨省企业家**：需投资至少30万加元并经营6个月，**房产可计入净资产**，但需主动经营而非被动持有。 ---

多伦多房产投资全流程拆解

1. 选区：学区、地铁、未来规划

- **北约克Yonge/Finch**：地铁直达市中心，租金回报4.2%。 - **士嘉堡Agincourt**：2024年地铁延长线开通，**房价年涨幅预期8%**。 - **万锦Unionville**：顶级学区，华人社区成熟，**空置率低于1.5%**。

2. 贷款：海外买家如何拿到低息？

- **首付比例**：非居民35%，居民20%。 - **利率差异**：RBC给非居民浮动利率P+1.2%，**TD可谈判至P+0.8%**。 - **文件清单**：国内完税证明、加拿大银行账户6个月流水、预批信（Pre-approval）。

3. 交割：律师、验屋、保险缺一不可

- **律师费**：$1500-$2000，含产权调查与信托账户监管。 - **验屋报告**：老房重点关注**屋顶寿命与地下室渗水**，维修成本可能达$3万。 - **火险**：贷款银行强制购买，年保费约为房值0.1%-0.3%。 ---

税务陷阱：非居民卖房如何省税？

- **预扣税**：售价的25%需预交给CRA，**申请Clearance Certificate可降至实际增值部分**。 - **HST退税**：新房买家自住可退联邦部分13%中的36%，**需提供入住证明**。 - **租金收入**：非居民需每月预缴25%给CRA，**通过Section 216申报可降至净收入的15%**。 ---

移民律师答疑：常见误区

**Q：买商铺比住宅更容易移民？** A：错误。商业物业需创造就业，**省提名要求雇佣至少2名 *** 员工**，成本远高于住宅。 **Q：联名购房能缩短移民监？** A：不能。**居住时间以主申请人实际居住为准**，联名仅影响资产归属。 **Q：楼花 *** 会影响移民申请？** A：若 *** 利润未报税，**移民局会质疑资金来源合法性**，建议保留原始合同与律师文件。 ---

2024年新政前瞻：房价与移民配额

- **联邦计划**：2024年新增永久居民48.5万，**省提名配额占比升至32%**。 - **多伦多市税**：海外买家税从25%升至30%，**2025年可能豁免博士毕业生**。 - **利率预测**：央行或于2024Q3降息50基点，**月供减少约$300/50万贷款**。 ---

实战案例：三口之家6个月拿省提名

背景：王先生（IT工程师，雅思CLB8） 步骤： 1. 2023年8月购买万锦独立屋$135万，首付40%。 2. 9月递交安省优才，**房产地址与雇主在同一邮编**。 3. 11月收到省提名，CRS从432分升至**762分**。 4. 2024年2月EE获邀，**全程房产增值$9万**，资金解释零补件。 ---

下一步行动清单

- **本周内**：预约银行预批贷款，锁定利率120天。 - **30天内**：联系持牌移民顾问评估省提名资格。 - **看房前**：下载TRREB官方APP，**设置学区边界提醒**。