德国到底有没有“买房送居留”？

**没有。**德国法律里从未出现过“购房即可自动获得居留”的条款。所谓“德国买房移民”本质上是**通过购置房产作为商业投资或生活保障手段，再叠加其他合法居留路径**（如法人签证、自雇签证、退休签证等）实现移民。 ---

德国买房移民的两大主流路径

### 1. 法人签证路径（适合企业家） - **核心逻辑**：以公司名义购房，房产作为办公场所或投资标的，证明公司运营需要。 - **关键数字**：注册资本≥25,000欧元；商业计划书需体现房产与公司业务的关联性。 - **常见误区**：单纯出租房产≠主动经营，移民局会质疑公司“真实性”。 ### 2. 退休签证路径（适合高净值人群） - **核心逻辑**：证明被动收入（房租、退休金、股息）能覆盖生活成本，无需工作。 - **收入门槛**：单人每月至少1,200欧元净收入，夫妻叠加需1,800欧元以上。 - **房产作用**：全款购房可减少租金支出，间接满足“生活保障”要求。 ---

德国买房移民条件拆解

#### 资金要求 - **房款**：柏林、慕尼黑以外城市，80–120万欧元可购核心地段公寓；需额外预留10%税费（购置税+公证+中介）。 - **流动资金**：法人签证需冻结注册资本；退休签证需展示12个月生活费的银行存款。 #### 房产类型限制 - **禁止**：农业用地、森林、文物保护建筑（除非获批改造）。 - **推荐**：带长期租约的商铺、多户住宅（租金收益稳定，易说服移民局）。 #### 语言与居住要求 - **法人签证**：无硬性德语要求，但B1水平可加速永居。 - **退休签证**：入境时需A1德语证书，续签需A2。 ---

德国买房移民流程（以法人签证为例）

1. **前期准备（1–2个月）** - 在德国公证处开设购房托管账户（Notaranderkonto）。 - 完成房产尽职调查：土地登记簿（Grundbuch）、建筑许可、租赁合同。 2. **公司注册与购房同步（2–3个月）** - 起草公司章程，注入注册资本至德国银行。 - 公证处签署购房合同，房款到账后完成过户（需4–6周）。 3. **递交签证申请（4–8周审批）** - 材料清单：商业计划书、房产证、公司注册证明、医疗保险。 - **面试重点**：如何用房产产生持续现金流？如何创造本地就业？ 4. **登陆与后续（3年后转永居）** - 每半年入境一次维持居留卡。 - 第21个月可申请永居，需证明公司盈利、缴纳社保、德语B1。 ---

容易被忽视的细节

- **房产估值报告**：移民局可能委托独立评估师核查房价是否虚高，**溢价超过20%会被质疑洗钱**。 - **租金合同陷阱**：若房产已带租约，需确认租户是否享有“无限期合同”（Kündigungsschutz），否则未来难以收回自用。 - **税务居民判定**：连续居住超过6个月即成为德国税务居民，**全球房产需申报**，租金收入按累进税率更高45%。 ---

常见问答

**Q：可以贷款买房吗？** A：非欧盟居民贷款比例通常≤50%，且需提供德国境内收入证明。多数申请人选择**全款+抵押贷款再融资**（以公司名义贷款，利息抵税）。 **Q：买房后能否直接申请欧盟蓝卡？** A：不能。欧盟蓝卡的核心是**德国雇主的高薪工作合同**，房产仅作为居住地址证明。 **Q：哪些城市性价比更高？** A： - **杜塞尔多夫**：房价仅为慕尼黑的1/3，法人签证审批宽松。 - **莱比锡**：租金回报率5–6%，新兴科技园区带动就业。 ---

替代方案：曲线移民的隐藏选项

若直接购房门槛过高，可考虑： 1. **先申请语言签证**：入境读德语B1课程，期间考察房产，后续转法人签证。 2. **购买酒店份额**：投资连锁酒店期房（如Marriott旗下），开发商包租10年，满足被动收入要求。