欧洲移民购房到底要满足哪些条件？

很多人以为“买房就能拿身份”，其实各国政策差异巨大。更低投资额、资金来源、居住要求、无犯罪记录是四大硬门槛。

• 更低投资额：葡萄牙28万欧起，希腊25万欧起，西班牙50万欧起。
• 资金来源：必须提供银行流水、税单、资产证明，现金购房或贷款购房均可，但贷款部分不计入投资额。
• 居住要求：希腊“零居住”，葡萄牙之一年住7天即可，西班牙需五年内住满4年2个月。
• 无犯罪记录：所有成年申请人都需开具近五年居住国的无犯罪公证。

哪个国家购房移民更便宜？

希腊25万欧仍是欧盟更低门槛，但“便宜”≠“性价比高”，需综合税费、持有成本、转永居难度。

结论：预算30万欧以内选希腊，预算35万欧以上选葡萄牙低密度区。

购房流程分几步？

1. 选房：远程视频看房或实地考察，锁定房源。
2. 律师尽调：核查产权、抵押、建筑许可，律师费约为房价的1%。
3. 开立税号与银行账户：本人到场或授权律师办理。
4. 支付定金：通常1万欧，锁定房源后若反悔定金不退。
5. 签署预售合同：公证处见证，支付10%首付。
6. 支付尾款与过户：公证处完成产权转移，缴纳印花税、 *** 税。
7. 申请居留：递交移民局的黄金签证材料，审批周期希腊约2个月，葡萄牙约6个月。

隐藏费用有哪些？

除了房价，还要准备房价12%左右的现金。

• 购房税：希腊3% *** 税+24%增值税（新房），葡萄牙一次性IMT税更高7.5%。
• 公证费+注册费：合计约1.5%。
• 律师费：1%左右。
• 中介费：希腊2%，葡萄牙3%，可与开发商协商。
• 年度持有成本：物业费、市政税、保险，希腊每年约房价的0.2%–0.5%。

如何选到保值房源？

自问：投资还是自住？

答：投资看租售比，自住看学区与医疗。

• 雅典市中心：短租收益高，Airbnb年化4%–6%，但需申请短租牌照。
• 葡萄牙波尔图大学区：学生长租稳定，空置率低于5%。
• 西班牙巴塞罗那扩展区：房价高但流动性强，转售周期短。
• 避坑提示：远离无产权分割的旅游度假村、远离承诺包租十年的项目。

贷款可行吗？

非欧盟居民在希腊、葡萄牙可申请房贷，首付30%–50%，利率3.5%–5%。

流程：

1. 提交护照、收入证明、国内征信。
2. 银行评估房产价值，贷款额度更高为评估价的70%。
3. 审批时间4–8周，放款前需购买寿险。

如何5年后顺利转永居？

希腊：保持25万欧房产+每5年续签一次，住满7年可申请入籍。

葡萄牙：5年内住满35天+葡语A2水平，可直接转永居或入籍。

西班牙：5年内住满4年2个月，转永居前不得连续离境超6个月。

常见拒签原因

• 资金来源解释不清，大额现金购房无法提供税单。
• 房产产权纠纷，如共有产权未全部同意出售。
• 无犯罪记录公证过期，需近三个月内开具。
• 医疗保险未覆盖申根区3万欧元额度。

2024政策变化早知道

希腊：2025年起部分区域或将门槛提高至50万欧，建议2024年9月前锁定合同。

葡萄牙：已关停里斯本、波尔图购房移民，低密度区28万欧仍开放。

西班牙：执政党提议取消黄金签证，目前法案未通过，窗口期仍在。