**移民房能买吗？** 可以，但前提是弄清土地性质、产权归属及当地政策，否则极易踩坑。 ---

一、什么是“移民房”？

移民房通常指因水库、高铁、新城建设等 *** 项目，统一安置被征地农民的住宅小区。 - **土地来源**：集体土地经 *** 征收后划拨给移民安置项目，土地性质多为“划拨”或“集体建设用地”。 - **产权形态**：早期多为“小产权”，近年部分项目补缴出让金后转为“完全产权”。 - **销售对象**：最初仅限本村移民，后期因结余房源才对外销售。 ---

二、移民房能不能办不动产权证？

**关键看土地是否已转为国有出让。** 1. **已补缴出让金**——可办理红本不动产权证，与普通商品房无异。 2. **仍为划拨土地**——只能办“划拨/安置房”备注的不动产权证，上市交易需补交1%～3%的土地出让金。 3. **集体建设用地**——无法分割到户，只能办“集体产权证”，个人无完全处置权。 ---

三、购买移民房的常见风险

### 1. 产权瑕疵 - **无预售许可证**：多数移民安置项目未纳入商品房预售体系，无法网签备案。 - **一房多卖**：村集体或开发商私下签协议，易出现重复出售。 ### 2. 土地年限缩水 划拨土地没有明确年限，但补缴出让金后年限从补缴时点起算，**实际剩余年限可能低于70年**。 ### 3. 无法贷款 银行普遍不接受划拨土地或集体产权抵押，**需全款支付**，资金压力大。 ### 4. 再交易限制 - 部分城市规定**取得不动产权证未满5年不得上市**。 - 补缴出让金、缴纳土地收益金、补交结构差价等隐形费用高达总价的5%～10%。 ---

四、如何核实移民房是否值得买？

### 步骤一：查土地档案 到当地自然资源局调取《国有土地使用权出让合同》或《划拨决定书》，确认土地性质与年限。 ### 步骤二：看不动产权证 - 权利性质栏写明“出让/市场化商品房”即可放心买。 - 若写“划拨/安置房”，需问清补缴金额及流程。 ### 步骤三：审合同主体 - 卖方必须是**已办理分户产权的移民户**或** *** 指定的处置平台公司**。 - 拒绝与村委会、个人中间商签“长期租赁”“合作建房”协议。 ### 步骤四：算综合成本 | 项目 | 费用区间 | 备注 | |---|---|---| | 补缴土地出让金 | 1%～3%评估价 | 以自然资源局核定为准 | | 结构差价 | 200～600元/㎡ | 早期移民未缴清的建安成本 | | 增值税及附加 | 5.3%（未满2年） | 与普通二手房一致 | | 中介服务费 | 1%～2% | 部分城市 *** 平台免佣金 | ---

五、移民房VS商品房的对比清单

- **价格**：移民房约为同地段商品房的60%～75%。 - **学位**：多数移民安置小区纳入公办学区，但**优质学位需看具体划片**。 - **物业**：早期由村委会代管，服务水平参差不齐，**新交付项目已引入品牌物业**。 - **升值**：补缴出让金后，升值曲线与商品房趋同，**但限售期内流动性差**。 ---

六、真实案例：成功与失败各一例

### 成功案例 2021年，成都龙泉驿区某移民安置小区补缴出让金后，首批业主以6800元/㎡买入，2023年办证后挂牌价达11000元/㎡，**年化涨幅约27%**。 ### 失败案例 2020年，长沙岳麓区一购房者私下与村民签订“长期租赁”合同，支付全款48万元。2022年该村民将房屋二次出售并办理产权证，法院判决**租赁合同无效，仅退还原款无利息**，购房者损失装修及机会成本约15万元。 ---

七、律师建议：四句话牢记

1. **无红本不付款**：见不到不动产权证原件，不支付任何定金。 2. **资金走监管**：要求将房款存入房管局指定的存量房交易监管账户。 3. **补费写进合同**：明确土地出让金、结构差价由谁承担，金额上限写死。 4. **留尾款**：预留10%尾款待产权过户完成后支付，降低卖方违约风险。 ---

八、常见问答

**问：移民房可以落户口吗？** 答：只要取得个人不动产权证，且当地政策允许购房落户，即可迁入户口。 **问：移民房拆迁还能再获赔吗？** 答：已办完全产权的移民房，二次拆迁时按国有土地房屋补偿，与商品房标准一致。 **问：移民房能申请公积金贷款吗？** 答：划拨土地性质的移民房暂不支持公积金贷；补缴出让金并换证后可申请。