一、巴西买房移民到底合不合法？

可以。巴西没有传统意义上的“购房直接送绿卡”法案，但**外国人通过购置不动产，再叠加其他合规路径，确实能够拿到巴西永久居留**。核心逻辑是：房产证明经济实力，再辅以投资签证或退休签证，最终转成永居。只要操作顺序正确，移民局认可。

二、巴西买房移民条件：门槛到底多高？

1. 购房金额底线

官方没有一刀切金额，但**里约、圣保罗核心地段建议不低于50万美元**；若在东北福塔雷萨、累西腓等二线城市，**30万美元左右**即可。金额越高，后续签证获批率越稳。

2. 资金来源证明

• **银行流水**：近6个月同名账户，显示购房款来源合法。
• **完税凭证**：若资金来自公司分红或卖房所得，需附税单。

3. 无犯罪记录

中国及过去五年居住国的**无犯罪公证+双认证**。

4. 健康保险

覆盖巴西全境的**私人医疗保险**，保额不低于6万雷亚尔/年。

三、巴西买房移民流程：从选房到拿卡分几步？

Step1 远程选房

通过持CRECI牌照的**正规中介**，线上VR看房，锁定意向房源。

Step2 签署承诺合同

支付**10%定金**至巴西律师监管账户，确保资金安全。

Step3 申请税号CPF

在巴西驻中国领事馆或入境后当地税务局办理，**全程约3个工作日**。

Step4 房款汇出

通过**巴西央行登记系统（RDE-IED）**汇款，拿到外汇合同编号，后续转永居时必须。

Step5 房产过户

公证处核验无抵押后，**签署 escritura pública**，再到不动产登记所完成注册。

Step6 申请投资者签证

凭购房合同、汇款凭证、商业计划书，向巴西劳工部递交**VITEM-V**申请，**审批周期45-60天**。

Step7 入境换卡

拿到批文后，持护照到巴西联邦警察局领取**CRNM临时居留卡**，有效期2年。

Step8 转永居

连续居住满2年，每年离境不超过90天，**无犯罪+完税**，即可申请**永久居留（RNE definitivo）**。

四、常见疑问自答

Q：买完房就能直接拿绿卡吗？

A：不能。房产只是经济实力的证明，必须再走**投资者签证或退休签证**通道。

Q：50万美元是买公寓还是别墅？

A：均可，但**公寓更易出租**，别墅土地永久产权，适合自住。

Q：可以用公司名义买吗？

A：可以，但后续签证需证明公司与个人关联，**手续更繁琐**。

Q：拿到永居后能工作吗？

A：能。**永久居留等同巴西国民工作权**，无需额外工签。

五、税务与持有成本

• **房产税（IPTU）**：每年0.3%-1.5%，按评估价征收。
• **租金所得税**：非税务居民按**15%预扣**，税务居民累进税率0-27.5%。
• **公寓物业费**：里约高端盘约**1.5-3美元/㎡/月**。

六、区域选择：投资回报率哪家强？

七、避坑指南

1. **查土地证**：确认无抵押、无司法查封，可在公证处官网输入注册号核验。
2. **选律师**：务必聘请**OAB注册律师**，费用约为房款的0.5%-1%。
3. **汇款路径**：走**央行RDE-IED**，否则将来无法证明资金合法入境。
4. **开发商背景**：优先选择**已在巴西证券交易所上市**的房企。

八、时间轴参考

从看房到拿到临时居留卡，**最快4个月**；若含转永居，**总计约2.5年**。建议提前规划行程，避开巴西狂欢节、圣诞等长假，公证处、银行都会放假。