移民房产到底指什么？

移民房产通常指通过购买海外房产获得居留权或公民身份的项目，例如葡萄牙黄金签证、希腊购房移民、土耳其护照计划等。它与纯投资房不同，必须满足当地 *** 对金额、地段、持有年限的硬性要求。

移民房产如何选？五个维度一次说清

1. 国家维度：先锁定政策稳定的地区

• 欧盟国：葡萄牙、希腊、西班牙，门槛低、申根通行。
• 英联邦：马耳他、塞浦路斯，英语环境、教育跳板。
• 快速护照：土耳其、圣基茨，3-6个月拿身份，无居住要求。

2. 预算维度：把“房价+税费+维持成本”算成总表

自问：除了房款，我还需要准备多少钱？
答：希腊25万欧房款+约10%税费+每年1%房产税，总预算≈28万欧。

3. 城市维度：首都≠更优选

葡萄牙里斯本限购后，波尔图、科英布拉反而升值更快；希腊雅典市中心游客多，租金高，但北部基菲夏学区更宜居。

4. 房型维度：公寓、商铺还是别墅？

• 公寓：易出租，管理公司托管省心。
• 商铺：收益率高，但空置风险大。
• 别墅：自住舒适，转手周期长。

5. 退出维度：五年后能否顺利卖出？

查当地二手房挂牌周期与外国人交易税费，土耳其房产若持有三年，资本利得税可降至0%。

海外购房流程：从看房到过户的九步闭环

Step 1 线上锁定国家与区域

使用 *** 移民局官网核对最新政策，避免中介“过时信息”。

Step 2 申请税号&开设银行账户

葡萄牙需本人到场签字，希腊可授权律师代办，提前准备护照、地址证明、资金来源声明。

Step 3 视频看房or实地考察

疫情后，90%买家选择视频看房+当地验屋师，节省机票酒店。

Step 4 支付定金锁定房源

一般定金为房价的1%，打入律师监管账户，若贷款被拒可退。

Step 5 律师尽职调查

查房产抵押、违建、共有权人，希腊律师费约1%，土耳其0.5%。

Step 6 签署正式购房合同

合同需在土地注册处备案，非英语国家要求官方翻译。

Step 7 支付尾款与税费

Step 8 办理地契过户

土耳其需买卖双方同时到场，希腊可授权；拿到地契后，移民局才受理居留申请。

Step 9 申请居留或护照

提交材料清单：
- 地契原件
- 无犯罪公证双认证
- 医疗保险
- 亲属关系证明

常见坑点：90%新手会忽略的三件事

坑1：开发商承诺“包租”却不写进合同

口头承诺年收益5%，合同只写“尽力出租”， *** 无门。要求把租金担保写进补充协议。

坑2：汇率波动导致预算超支

签约到过户周期3-6个月，欧元上涨5%，成本增加上万欧。提前锁定远期汇率。

坑3：忽视遗产税

美国房产遗产税高达40%，葡萄牙直系亲属间 *** 可豁免。购房前做跨境税务筹划。

移民房产与纯投资的差异对比

2024年值得关注的三个新兴项目

1. 匈牙利“访客投资者居留”

购买50万欧房产+捐赠100万福林，10年居留可转永居，无居住要求。

2. 阿联酋“黄金签证”

迪拜购房200万迪拉姆起，可获10年长居，免个人所得税。

3. 巴拿马“友好国家签证”

购房30万美元+银行定存，2个月拿PR，美元资产避险。

最后提醒：把移民房产当作“身份+资产”双配置

不要只看房价涨跌，而要评估政策持续性、出租市场、退出流动性。把购房合同、移民文件、税务凭证扫描云端备份，未来转售或子女继承都能快速响应。