“美国买房可以移民吗？”——单纯购房并不能直接获得绿卡，但房产投资可作为EB-5或其他签证路径的配套资产。下面用问答形式拆解常见误区、可行方案与实操细节。

一、美国买房≠移民：法律真相

误区澄清：美国没有“购房移民”法案，移民局不会因为你在洛杉矶或纽约买套别墅就发绿卡。

• 房产属性：住宅或商业地产属于“被动投资”，不满足创造就业的核心要求。
• 唯一例外：若购房资金来自EB-5区域中心项目，且项目本身合规，则房产可视为投资载体的一部分。

二、EB-5投资移民：如何把“买房”升级为“移民”

1. 资金门槛与区域划分

2024年最新标准：

• 目标就业区（TEA）：80万美元
• 非TEA地区：105万美元

2. 就业创造规则

每80万美元需直接或间接创造10个 *** 岗位，持续至少两年。

3. 房产开发型EB-5案例

举例：迈阿密某酒店公寓项目，投资人认购80万美元股权，项目方用资金建设酒店并承诺雇佣前台、保洁、餐饮等岗位。投资人获得：

• I-526E获批后拿两年条件绿卡
• 满足就业后申请I-829解除条件，转永久绿卡

三、非移民签证：先买房再曲线留美

1. E-2投资者签证（适合条约国护照）

关键要求：

• 购房资金需投入“主动生意”，如改造成民宿或长租管理公司
• 投资比例需占公司50%以上
• 签证有效期2-5年，可无限续签

2. L-1跨国公司高管

若在中国母公司持股，可在美国成立分公司并购买办公楼作为经营场所，申请L-1A签证，后期转EB-1C绿卡。

四、美国买房移民条件：材料清单与流程

1. 资金来源证明

• 银行流水6-12个月
• 房产出售合同、股票交割单
• 完税证明（中国税务局开具）

2. 项目尽调要点

• 区域中心I-956F批文是否有效
• 商业计划书就业模型（RIMS II或IMPLAN）
• 开发商过往I-829成功率

3. 时间线参考

1. 签约打款：1个月
2. I-526E审理：12-16个月（2024年新政无排期）
3. 广领馆面签：2-3个月
4. 登陆美国拿条件绿卡

五、税务与持有成本：绿卡背后的隐形成本

• 房产税：德州2.1%、新泽西2.4%，纽约州1.7%
• 出租所得税：联邦税率10%-37%，非税务居民预扣30%
• 遗产税：绿卡持有人全球资产超过1206万美元部分征40%

六、常见Q&A

Q：买房后孩子能免费读公立学校吗？
A：需持有长期签证（如EB-5临时绿卡），B1/B2旅游签证不允许注册学籍。

Q：二手房可以申请EB-5吗？
A：不行，必须投资“新商业企业”，二手房交易不产生新就业。

Q：贷款买房能算EB-5投资款吗？
A：只有现金部分计入80万美元门槛，贷款金额不算。

七、避坑指南：中介不会告诉你的三件事

1. 区域中心跑路风险：查SEC诉讼记录，优先选择有I-829成功案例的老牌区域中心。
2. 项目方抵押条款：确保投资款为之一顺位债权，避免房产被重复抵押。
3. 退出机制：明确5年后回购条款，更好有第三方评估机构作保。

美国买房移民的核心逻辑是：房产本身不移民，但合规的投资架构+就业创造=绿卡。在决策前，务必对比EB-5、E-2、L-1等路径的隐性成本与时间周期，再匹配自身资金与身份需求。