新政到底改了什么？

2024年2月，欧盟委员会正式下发《第三国公民不动产投资居留指令（修订版）》，对“黄金签证”提出三点硬性要求：

• 更低投资额与GDP挂钩：不得低于该国上一年人均GDP的7倍；
• 居住义务：每年需在当地真实居住不少于7天，且连续5年；
• 反洗钱穿透：购房资金需穿透至最终受益人，并提供近3年完税记录。

哪些国家立刻执行？哪些国家还能缓冲？

根据官方文件，希腊、葡萄牙、西班牙从2024年7月1日起全面执行；塞浦路斯、马耳他获得12个月过渡期，可延至2025年7月。

缓冲期内，投资人仍可按旧政递交，但需满足“购房合同在2024年6月30日前签署并完成公证”这一硬性节点。

2024年门槛更低的国家是谁？

把投资额、居住要求、隐性费用三项叠加后，希腊依旧排在之一：

1. 投资额：25万欧元（部分区域已升至50万，但占比不足20%）；
2. 居住义务：每年7天，可一次性完成；
3. 隐性费用：交易税3%+律师费1%+公证费0.8%，合计约4.8%。

葡萄牙真的涨价到50万欧了吗？

并不全是。葡萄牙把低密度区域与城市更新区做了区分：

• 低密度区域：维持28万欧元起；
• 里斯本、波尔图核心区：50万欧元起；
• 科研、文化项目：25万欧元起，但需额外捐赠20万欧元。

西班牙为什么突然收紧？

西班牙 *** 给出的官方理由是“抑制房价、打击洗钱”。但业内普遍认为，欧盟对成员国施压才是主因。新政后：

• 投资额从50万欧升至75万欧；
• 居住义务从“无”改为每年183天；
• 取消“先拿签后买房”模式，必须先完成过户再递交申请。

买房移民还能贷款吗？

可以，但比例被严格限制：

• 希腊：最多贷款房价的40%，且需额外提供100%的存款证明；
• 葡萄牙：低密度区域可贷50%，核心区域仅30%；
• 西班牙：目前主流银行已暂停对非税务居民发放购房贷款。

如何证明“真实居住”？

移民局会抽查以下材料：

1. 登机牌、入境章；
2. 酒店或长租合同+水电账单；
3. 当地消费记录（银行卡POS小票、超市会员积分）。

如果7天无法连续，可拆分为两次入境，但单次不得少于3晚。

新政后申请周期会拉长吗？

会。官方给出的预审理时间如下：

• 希腊：由2个月延长至4-6个月；
• 葡萄牙：由3个月延长至8-10个月；
• 西班牙：由1个月延长至6-8个月。

旧政客户会被追溯吗？

不会。欧盟采用法不溯及既往原则，已获批的居留卡在续签时只需满足旧政条件。但若申请入籍，则需按新政补足居住天数。

2024年最省心的操作路径

1. 6月30日前锁定希腊25万欧元房产，完成公证；
2. 7月15日前递交移民申请，享受旧政；
3. 次年同一时间入境7天，保留登机牌与酒店账单；
4. 第5年累计住满35天后，可直接申请欧盟永居。

常见误区快问快答

Q：夫妻一方买房，孩子可以一起拿身份吗？
A：可以，未满21岁的经济未独立子女可作为附属申请人。

Q：拿到居留卡后可以在欧洲工作吗？
A：希腊、葡萄牙允许自由就业；西班牙需额外申请工作许可。

Q：房产卖出后身份会失效吗？
A：不会。只要保持名下有等值房产即可，可置换但不可套现。

Q：是否必须学当地语言？
A：居留阶段不需要；申请入籍时，希腊要求A2，葡萄牙要求A2，西班牙要求A2+基础宪法知识。