澳大利亚买房可以移民吗？ **不能。**在现行法律框架下，单纯在澳大利亚购买住宅或商业地产，并不能直接获得永久居留权或公民身份。澳洲没有“购房换签证”项目，任何房产交易都必须与符合移民法规的签证类别相结合，才可能最终走向移民。 --- ### 一、为什么“买房就能移民”是误区？ - **没有法律依据**：澳洲《移民法》列明的签证类别中，没有一条把“购房金额”列为打分或必要条件。 - **临时签证≠移民通道**：即使通过重大投资者签证（SIV）或商业创新与投资签证（BIIP）在澳购房，也只是满足“投资”环节，后续仍需满足居住、经营、资产等复合要求。 - **海外买家审查更严**：自2015年起，外国投资审查委员会（FIRB）对住宅类买家征收额外费用，且规定新房可买、二手房原则上禁止，进一步削弱“买房换身份”的可操作性。 --- ### 二、常被混淆的三种签证路径 #### 1. 重大投资者签证（SIV 188C） - **投资门槛**：500万澳元合规基金，其中可包含部分房地产基金，但**不能直接买住宅**。 - **居住要求**：4年内住满160天，之后转888永居。 - **误区提醒**：很多人把“基金里含地产”误解为“买房就能办”，实则基金投向受ASIC严格监管，住宅占比极低。 #### 2. 商业创新与投资签证（BIIP 188A/B） - **核心逻辑**：先拿4年临居，满足经商或投资业绩后再转永居。 - **购房角色**：可作为商业计划书里的办公场所或员工宿舍，但**房产本身不计入商业投资额度**。 - **打分要素**：年龄、英语、营业额、净资产等，房产价值并不加分。 #### 3. 州担保技术移民（190/491） - **与房产无关**：完全基于职业清单、打分、州担保政策。 - **常见谣言**：“在悉尼买套房就能加5分”——**纯属误导**，加分项里只有“澳洲学习、社区语言、偏远地区学习”等，没有房产。 --- ### 三、如果一定要“买房+移民”，正确姿势是什么？ 1. **先锁定签证类别**：根据自身背景选188C、188A、186雇主担保或技术移民。 2. **再规划房产用途**： - 188A：买商铺做连锁咖啡店，营业额与雇佣人数达标； - 186：雇主在偏远地区，购房解决自住，顺带证明定居意愿； - 技术移民：拿到491后去塔斯马尼亚买房，满足偏远地区居住要求。 3. **同步准备资金来源解释**：FIRB和移民局都会追溯购房款，需完税证明、银行流水、赠与公证等。 --- ### 四、海外买家购房流程与移民局的交叉审查 - **FIRB申请**：任何海外人士买住宅前必须获批，费用按房价阶梯收取，100万澳元以下约$13,200。 - **反洗钱审查**：律师会要求填写《客户身份识别表》，与移民局的资产申报需一致，否则可能触发双重调查。 - **印花税附加**：新州、维州对海外买家额外征收8%印花税，这笔钱不能抵税，也不计入移民投资额度。 --- ### 五、真实案例拆解：为何有人“买房后拿到PR”？ **案例背景**： 2019年，L先生以国内公司股东身份申请188A，获批后在墨尔本南区购入一套$180万商铺经营奶茶品牌。 **关键节点**： - 第1年：商铺租金+自营收入合计$45万，雇佣3名 *** 本地员工； - 第2年：营业额达到$90万，满足州 *** 转888的营业额要求； - 第3年：累计住满2年，语言达到雅思5分； - 第4年：成功转永居。 **结论**：**PR的核心是商业成功与居住，而非房产本身**。若L先生单纯买房收租，无法达标。 --- ### 六、2024年政策风向与风险提示 - **BIIP配额削减**：2023-24财年商业移民总配额从5000降至1900，竞争加剧。 - **住宅空置税上调**：联邦拟将年空置税从房屋价值1%升至2%，持有成本增加。 - **州担保动态**：西澳、南澳对188A的EOI分数已抬至85分，购房不再成为“保底”手段。 --- ### 七、给不同人群的务实建议 - **高净值人群**：优先考虑188C，但需接受基金锁定期；若执意买豪宅，可分开操作——先办签证，再现金购房，避免资金混同。 - **中小企业主**：评估营业额能否达到188A要求，再决定是否用商铺投资；若营业额不足，可转186雇主担保，房产仅作自住。 - **年轻技术移民**：把预算放在职业评估和英语培训上，偏远地区购房可等拿到491后再考虑，享受首次置业补贴。