“欧洲买房移民条件是什么？”——满足主申请人年满18岁、无犯罪记录、购买符合 *** 更低金额要求的房产并持有有效医疗保险即可启动流程。

“欧洲买房移民哪个国家好？”——葡萄牙、希腊、西班牙三国因门槛友好、身份含金量高、房产升值潜力大，长期稳居中国申请人首选。

一、欧洲买房移民政策全景扫描

欧盟层面并无统一“购房送身份”法案，各国以**黄金签证**名义独立立法。核心逻辑：外国人在当地购置规定金额以上不动产，可换取居留许可，满足居住或持有年限后再申请永居或入籍。

政策共性

• 主申请人可携带配偶、未成年子女、经济依附父母
• 房产可出租，部分国家允许贷款
• 无需语言、学历、商业背景

政策差异

• 更低投资额：希腊25万欧元起，葡萄牙28万欧元起（低密度区域），西班牙50万欧元起
• 居住要求：希腊、西班牙无硬性居住，葡萄牙之一年住7天即可
• 入籍年限：葡萄牙5年最快，希腊7年，西班牙10年

二、欧洲买房移民条件深度拆解

资金路径如何证明？

银行流水需覆盖房款+税费，建议提前半年分笔汇入境外同名账户，避免大额一次性转账被质疑洗钱。

房产类型有限制吗？

住宅、商铺、酒店式公寓均可，但**土地、农业用地、期房**在部分国家受限；希腊要求完成过户后才能递交申请，葡萄牙允许签署预售合同即递交。

税费预算别漏算

• 希腊：房价3%交易税+1%律师费+1.2%公证费
• 葡萄牙：房价6%~8%综合税费（含IMT、印花税、注册费）
• 西班牙：房价10%IVA+1.5%印花税+1%律师费

三、欧洲买房移民哪个国家好？三国硬核对比

1. 葡萄牙：欧盟护照快车道

亮点：5年可入籍，每年仅住7天，护照免签美加澳。2023年10月后房产区域限制增加，里斯本、波尔图市区住宅不再符合黄金签证，但**商业地产、翻新项目**仍可行。

2. 希腊：更低门槛+三代同行

亮点：25万欧元购任意区域房产即可拿永居，无需居住，孩子21岁后可续签。缺点：入籍需考希腊语A2，房产与身份绑定，出售即失效。

3. 西班牙：大国身份+高流通市场

亮点：经济总量欧盟第四，房产流动性好，租金回报3%~5%。劣势：10年入籍需住满183天/年，对真正移居者更友好。

四、容易被忽视的隐形门槛

资金来源解释

希腊移民局2023年起抽查**购房款是否含税**，若房款由公司账户汇出，需出具股东分红完税证明。

保险与税号

葡萄牙SEF要求递交**覆盖申根的医疗保险**，保额≥3万欧元；西班牙则强制先申请NIE税号才能过户。

房产后续管理

• 托管公司：年租金收益8%~12%佣金
• 年度房产税：希腊0.1%~1%，葡萄牙0.3%~0.8%，西班牙0.4%~1.1%
• 出租所得税：希腊15%~45%，葡萄牙28%固定税率，西班牙19%~47%

五、实战流程时间轴（以葡萄牙为例）

1. 第1-2周：线上选房，支付定金€10,000锁定房源
2. 第3-4周：赴葡考察，签署POA授权律师，开银行账户
3. 第5-8周：完成房产尽职调查，支付尾款
4. 第9-10周：律师预约过户，取得地契
5. 第11-12周：在线递交黄金签证申请，录指纹
6. 第13-16周：获批居留卡，首次有效期2年

六、2024年政策风向预警

欧盟委员会持续施压“黄金签证”存在洗钱风险，**爱尔兰、葡萄牙住宅类已关停**，希腊核心区域涨价至50万欧元已成定局，西班牙左翼政党提案取消购房移民。窗口期正在收窄，建议锁定已立法的项目，避免政策突变。

七、常见疑问快问快答

Q：持有黄金签证能否在欧盟其他国家长期居住？

A：不能。黄金签证仅赋予签发国居留权，每半年可在申根区旅游90天，但工作、读书仍需申请当地许可。

Q：孩子超龄怎么办？

A：葡萄牙允许18岁以上经济依附子女随行；希腊21岁后可转独立居留，24岁前续签；西班牙无年龄上限，只要未婚且在读。

Q：房产卖出后身份会失效吗？

A：葡萄牙持满5年后房产可出售不影响永居；希腊必须持续持有，除非已入籍；西班牙需持有至转永居（5年）。

八、给首次申请者的三点忠告

• 选律师比选房子更重要：律师负责尽调、税务架构、移民递件，务必选持牌且专做黄金签证的团队。
• 预留15%备用金：除房款外，税费、家具包、保险、律师费、申请费合计约占房款10%~15%。
• 提前规划税务居民身份：若每年居住超过183天，可能触发全球征税，需结合CRS信息交换做筹划。