澳洲移民置业为何如此火热？

过去五年，**中国买家在澳洲住宅市场年均投入超60亿澳元**，其中**超过70%与移民或子女教育直接相关**。澳洲永久产权、稳健租金回报、可贷款比例高，是三大核心吸引力。

买房流程到底怎么走？

1. 先拿签证还是先选房？

经验告诉我们：**先锁定签证类别再选房更稳妥**。 - 188A/188B签证：可购买二手房用于自住，但需申报投资意图。 - 132A商业天才签证：获批前只能买新房或空地。 - 学生签：只能买新房，且需FIRB额外审批。

2. 海外买家FIRB审批到底卡在哪？

关键点：**合同必须写“Subject to FIRB”条款**。 - 新房：一般天内获批，费用约为房价的0.6%。 - 二手房：需证明用于自住且签证有效期超12个月，否则被拒概率高。

3. 订金、首付与交割时间轴

• 订金：通常为房款的0.25%，打入中介信托账户。
• 首付：签约后10%进入律师监管账户，**利息归买家所有**。
• 交割：楼花一般18-24个月，现房30-90天。

贷款条件有哪些隐形门槛？

1. 海外收入还能贷几成？

2024年主流银行政策： - **中国银行、ANZ、Westpac**仍接受海外收入，但**贷款比例降至60-70%**。 - **NAB、CBA**已暂停纯海外收入申请，需配偶在澳洲本地 *** 工作。

2. 利率与压力测试

当前**投资房浮动利率5.5-6.2%**，银行会按**7.5%进行压力测试**。 - 若月租金为3000澳元，贷款月供需≤2500澳元才能通过。

3. 必备材料清单

1. 护照+签证扫描件
2. 近两年完税证明（中英文公证）
3. 三个月工资流水（需银行盖章）
4. 雇主信（注明职位、年薪、 *** /合同）

各州印花税与附加税差异

注意：**印花税需在交割前14天缴清**，否则每日罚息高达12%。

移民后如何优化房产结构？

1. 个人买还是公司买？

- 个人持有：未来出售时享受**50%资本利得税折扣**，但贷款比例低。 - 公司持有：可全额抵税，但**无折扣且未来出售税率30%**。 - 家庭信托：平衡资产保护与税务，**适合多套房产投资者**。

2. 负扣税到底怎么用？

若年租金收入4万澳元，支出（利息+管理费+折旧）6万澳元，**可抵扣2万澳元应税收入**。 - 折旧报告（Quantity Surveyor）可额外增加每年8000-12000澳元抵扣。

常见坑点与避坑指南

• 楼花面积缩水：签约时写明±5%以内可接受，超出可退房。
• 学区变动：教育局每年重划学区，买房前查最新校区地图。
• 物业管理费暴涨：查看近五年涨幅记录，超过通胀2倍需谨慎。

未来三年走势预测

CoreLogic模型显示： - **2025年悉尼、墨尔本房价预计再涨8-12%**，受移民回流与建筑成本推动。 - **布里斯班、阿德莱德**因州际迁移，涨幅或达15%。 - **利率2025下半年可能下调50基点**，贷款窗口将重新打开。

一句话：**早锁定贷款预批，比等利率下降更实际**。