什么是置业移民？

置业移民，又称“购房移民”，指通过在目标国家购买符合 *** 要求的房产，从而获得居留权或公民身份的一种移民方式。 **核心逻辑：投资房产=换取身份**，但不同国家对房产金额、持有年限、居住要求等条件差异极大。 ---

置业移民条件_各国门槛对比

1. 葡萄牙黄金签证

- **更低投资额**：28万欧元起（低密度区域翻新房产） - **居住要求**：首年住7天，后续每两年住14天 - **房产限制**：不可在里斯本、波尔图等热门城市购买住宅类新房（2022新政）

2. 希腊黄金签证

- **更低投资额**：25万欧元（不限区域、不限套数） - **居住要求**：无居住要求，可全程不登陆 - **隐藏成本**：需额外支付约10%的税费+律师费

3. 土耳其投资入籍

- **更低投资额**：40万美元（需持有3年） - **独特优势**：房产与身份不绑定，3年后可出售不影响护照 - **注意事项**：美元计价，汇率波动可能影响实际成本 ---

如何办理流程_分步拆解

Step 1：资格预审（1-3天）

- **自问**：我的预算是否覆盖“房产+税费+律师费”？ - **关键动作**：通过移民局官网或持牌律师核查资金来源合法性（如工资、分红、卖房款）

Step 2：选房与尽调（1-4周）

- **避坑指南**： - 核查房产有无抵押（希腊需律师出具“无负债证明”） - 确认开发商是否具备“黄金签证资质”（葡萄牙SEF官网可查名单） - **隐藏条款**：部分国家要求房产“翻修价值”计入投资额（如葡萄牙28万欧项目需翻新成本≥35万欧）

Step 3：开立账户与支付（2-6周）

- **希腊**：需本人登陆希腊开税号+银行账户（可授权律师代办） - **土耳其**：可远程通过视频见证开户，但需邮寄护照原件至使馆认证

Step 4：递交移民申请（1-3个月）

- **材料清单**： - 护照整本扫描件 - 无犯罪记录公证（近5年居住超过6个月的国家均需开具） - 购房合同+地契（土耳其需经土地局认证） - **加速通道**：葡萄牙部分律师楼可预约“加急审理”，额外费用约5000欧元

Step 5：获批与续签

- **希腊**：首次获批5年居留卡，到期需房产仍在名下 - **葡萄牙**：首次获批2年卡，续签需满足“每两年住14天”+房产持有证明 ---

置业移民的隐藏成本

| 费用类型 | 葡萄牙（50万欧房产） | 希腊（25万欧房产） | 土耳其（40万美元房产） | |----------------|----------------------|----------------------|------------------------| | **房产购置税** | 6%-8% | 3.09% | 4% | | **律师费** | 1%-1.5% | 1.2%+VAT | 约3000美元 | | **移民申请费** | 主申5325欧/人 | 主申2000欧/人 | 约1000美元/人 | | **年度持有税** | 0.3%-0.8% | 0.1%-1% | 0.2% | ---

常见问题答疑

Q：房产出租收益能否覆盖持有成本？

- **葡萄牙**：里斯本年租金回报率约3%-4%，可抵消部分税费 - **希腊**：雅典市中心短租收益可达5%-7%，但需注册民宿牌照（EOT）

Q：办理期间可以出售房产吗？

- **土耳其**：3年内出售将失去国籍，需重新申请 - **希腊**：居留卡有效期内必须持有房产，出售则身份失效

Q：能否贷款购房？

- **葡萄牙/希腊**：黄金签证项目不接受贷款，需全款支付 - **土耳其**：可贷款50%，但贷款部分不计入40万美元投资额 ---

2024年政策变动预警

- **葡萄牙**：议会已通过提案拟关停黄金签证，过渡期或延至2024年底 - **希腊**：热门区域（雅典北部、南部）投资额可能涨至50万欧元 - **土耳其**：40万美元门槛或于2024年6月上调至60万美元（草案阶段） ---

给首次申请者的3条建议

1. **优先选择现房**：避免期房烂尾风险（土耳其2022年曾出现开发商跑路案例） 2. **预留10%备用金**：应对汇率波动及突发税费（如希腊2023年新增“空置税”） 3. **提前规划税务居民身份**：葡萄牙非 habitual resident 可享受10年海外收入免税